Dialética sobre a Bolha Imobiliária brasileira – Outubro de 2013

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    Senhores, um grande amigo meu me enviou um interessante artigo sobre discusão da Bolha Imobiliária. A visão do analista de um site de investimentos, que inclusive indica fundos imobiliários para investimentos, é a de que a valorização foi natural, que pode ter excedido e que um dia a correção ocorrerá, “pois isso é natural do mercado”. Diz também que quem falou antes que isso (citou um especialista que vaisou sobre isso em 2011) ocorreria falou o óbvio, “pois tudo que sobe um dia desce”. Enfim, é da ala de normalidade do mercado, valorização imobiliária justificada, com o equilíbrio de que hoje ( e após os fatos já se instalarem sobre uma eventual correção de preços) admite que pode haver um valor acima do normal e que uma hora se corrigirá.

    Bem, como estamos no barco dos analista que avisaram sobre a bolha em 2010 mesmo (rsrsrs), achei ótimo trazer sua “atual” ponderação. E em seguida vou copiar minha resposta a meu amigo que comenta a postura do nobre analista de investimento.

    Visão do Analista de investimento do site “Vida de Investidor – Sua independÊncia financeira começa aqui”:

    “Como ganhar dinheiro com fundos imobiliários em outubro?
    Como todo mundo sabe, Joseph Stiglitz é prêmio Nobel em Economia. Em 2007, preparou, do alto da diligência de um Nobel, relatório sobre a situação de Fannie Mae e Freddie Mac, as empresas norte-americanas de crédito imobiliário patrocinadas pelo governo.
    Duas frases resumem as conclusões: “com base na experiência histórica, o risco para o governo de um potencial calote na dívida das GSEs – Fannie Mae e Freddie Mac – é efetivamente zero”, e “a probabilidade de um default é considerada tão baixa que é até difícil de se detectar”. O resto da história todo mundo conhece: poucos meses depois, ambas estavam quebradas.
    O pior não é isso. Stiglitz se autodenomina um dos profetas da crise subprime. Memória seletiva. Faz parte. Não é tão raro entre os Economistas.
    Com inveja de Stiglitz, Robert Shiller esteve no Brasil em 2011. Alertou para a possibilidade de bolha imobiliária. Bom, desnecessário dizer: errou feio até agora. Nos últimos anos, o preço dos imóveis só fez subir. Recentemente, voltou ao País, fez novo aviso sobre os perigos da escalada dos preços.
    O que vai acontecer? Uma hora, de fato os preços vão cair. O ciclo é fenômeno típico do capitalismo. Então, Shiller estará na capa dos jornais como “o homem que previu o estouro da crise imobiliária brasileira.” Até um relógio quebrado dá a hora certa duas vezes ao dia.
    A queda nos preços virá certamente. Por décadas, os preços de imóveis no Brasil se mantiveram abaixo do equilíbrio de longo prazo. Agora, estão subindo recuperando a defasagem. Em algum momento, da mesma forma que estiveram por muito tempo subavaliados, ficarão sobreprecificados. E é natural que seja assim. Ou o desequilíbrio só pode acontecer para baixo?
    A formação de bolhas e seu subsequente estouro é parte inerente ao sistema capitalista. No momento, porém, não identificamos os elementos capazes de justificar eventual bolha imobiliária no Brasil. As vacâncias são baixas, o crédito imobiliário sobre PIB é pequeno e a escalada de preços se dá por um efetivo déficit habitacional grande (não por um fenômeno especulativo). A tal bolha está, sim, sendo formada, mas ainda longe de seu estouro.
    Nosso cenário-base sugere preços ainda em alta, mas sem grandes saltos, possivelmente alinhados à inflação, talvez um pouco mais. Em outras palavras, você ainda pode comprar bons fundos imobiliários, com a devida seletividade. É com este cenário na cabeça que montamos nossa Carteira Mensal de FIIs para outubro.
    Estamos focados em bons yields e nomes que podem atravessar de forma mais favorável o cenário de Selic subindo. Chegamos a casos com boa liquidez em Bolsa, dividend yield na casa de 9,5% e chances de apreciação das cotas por meio de expansões. Resumindo, você pode até não estar muito otimista com o Ifix no geral, mas ainda encontra muita coisa boa se for seletivo.
    Ainda no tema fundos imobiliários, feita a carteira mensal, trabalhamos agora em dois relatórios especiais ainda para este mês. O primeiro trata de endereçar a seguinte pergunta: “o que comprar: ações de real estate ou fundos imobiliários?” E o segundo fecha a trilogia: “há bolha imobiliária no Brasil?” Quem assinar hoje nosso produto Domus leva gratuitamente essas duas peças – assinantes antigos também vão receber sem nenhum ônus adicional.
    Não temos nenhuma pretensão em ser profeta. Queremos fazer você ganhar dinheiro. Só isso. PS.: o Aristo, a R$ 12 mil/metro na Vila Mariana, vendeu 100% num fim de semana. Cadê a bolha, Shiller?”

    Minha Resposta ao meu amigo:

    “Amigo, interessante. O cara parece equilibrado. Mas não falou dados mais especificos. Justamente a partir de 2011 parou o crescimento de valores de imóveis á razão de 45 a 50% ao ano. Em 2012 a valorização foi de 13% ao ano ou 1% ao mês. Isso demonstra o arrefecimento muito antes da Copa de 2014 e 2016 como muitos disseram.
    Também ouvi muito dizer que imóvel não cai de preço. Mas em agosto de 2013 foi o primeiro mês com queda de valor na metragem do Leblon e aluguéis em geral. Procure o artigo do globo. Fiz um no Blog sobre o tema.
    Mencionar agora que o mercado sempre sobe e que naturalmente cai não é merito para ele que hoje pode ver a curva de queda. Sim, alguns empreendimentos vendem na hora. Mas outros não. O estoque da Gafisa, Cyrela e outras construtoras estão sem queda, os imóveis não vendem. Como ele explica a não queda de estoque de imóveis anual e mais os prejuízos dois anos consecutivos da Gafisa em que em um deles registrou prejuízo de 1,094 bilhao de reais?
    Também posso ver que ele indica fundos imobiliários de investimento. Bem, eu seria otimista no caso dele, afinal, o café da manhã dele depende de quem queira investir, talvez.
    De toda forma, mande sempre este tipo de notícia. Ninguém que escreveu contra a bolha imobiliária (ele até meio que admitiu a existE^ncia de bolha), se referiu ao fato de que estoques de imóveis não caem, que construtoras de imóveis residenciais amargam prejuízos, que em ago de 2013 houve a primeira queda de valor de imóveis no Brasil e de aluguéis, que tudo isso ocorre bem antes da copa e olimpíada, que o nível de endividamenteo do brasilerio subiu de 33% antes de 2008 para 45% em 2013, indicando menos disponibilidade de verbas para compras. Ninguém fez ponte entre isso tudo e o mercado internacional fraco que não atrai capital para bolsas no exterior. Quando isso ocorrer a bolha pode esvaziar mais rápido. Também não há menção de que consultores para o WSJ indicaram sobre preço de imóveis no Brasil em 50% março de 2012, nem que o FMI admitiu que há bolha imobiliária nas nações emergentes e que a China declaradamente disse que arrefeceria seu crescimento para combater a “bolha imobiliária” que ocorre no seu território.
    Não vi ninguém fazer as análises no nível em que fiz. Nem perto, amigo.
    Abs”
     
    Por fim senhores, digo que o aumento de limite para uso de FGTS para até 750 mil no RJ, SP, DF e MG (e para 650 mil em todo o País), por pressão das construtoras, realmente pode dar uma segurada nos preços de novo.. isso é ruim para quem gostaria de ver a correção de preços logo. E a crise orçamentária americana por falta de votação do orçamento e ainda com risco de não se aumentar, de novo, o limite de endividamento norteamericano, mais uma vez põe ducha de água fria na recém instaurada situação de correção de preço de imóveis. Crise financeira internacional aumenta preço de imóveis porque é ativo de defesa.
     
    Se isso ocorrer o analista dirá que quem falou sobre Bolha estava errado de vez!!! Rsrsrsrs
     
    Fundos imobiliários podem dar dinheiro? Veja, podem. Principalmente se investem em construção de shoppings, pois participam dos resultados do shopping. O mercado de imóveis residenciais estão no topo, mantidas condições de temperatura e pressão, portanto, é risco investir em fundos de imóveis carregados de lançamenos imobiliáriso residenciais. Como saber em que tipo de imóvel o fundo investe? Só perguntando ao adminstrador do fundo em que você quer investir.
     
    Quem quer especular com imóvel é algo. Quem quer comprar imóvel a qualquer custo é outro caso. Quem quer comprar imóvel por preço justo é outro caso. Nós aqui tratamos do terceiro caso. Para este, hoje, é melhor investir em títulos da dívida pública brasileira com os maiores juros do mundo, sem risco, aguradando correção de preço de imóveis e existência de opções de compra. Quem deseja casa própria ou realizar sonho pessoal é um pouco quem está na segunda hipótese. Este deve ver que realizar sonho não tem preço. Então é só ver a prestação que cabe no bolso e ir comprar. Se o mercado subir, ótimo. Se descer, ao menos você tem a casa próppria que quis comprar e economiza no aluguel.
     
    É complexo. São vários fatores. Mas vejo que todas as nossas análises desde 2010 (e não 2011.. rsrsrs) estão válidas.
     
    Abs a todos.
     
    Continuamos acompanhando.

    p.s.: Só para parâmetro de comparação: recentemente li artigo em que dizia que a bolha imobiliária japonesa terminou por agora, após 30 anos, com perda de valor de imóveis em torno de 50%. É óbvio que não deixaram de construir imóveis e de vendê-los durante trinta anos. A questão é o que é prioridade para você e entender, comprando caro ou não, o que você quer fazer em determinado momento da sua vida com o dinheiro de que você dispõe. Não há certo ou errado. Errado é não entender o que ocorre e pegar um movimento de mercado que ocorreu por um motivo e dizer que foi por outro ou explicar o movimento pretérito.. aí é mole, pois o que você falar estará validado pelo fato passdo de valorização ou baixa. Tem que fazer as conexões.. veja, durante todo o período após a bolha imobiliária o Japão ficou com economia estagnada e alto endividamento evidente na relação dívida/pib. A relação com a dívida/pib da bolha é mais indireta, mas a estagnação é compreensível. Quem tem que gastar muito com casa compra quanto de outras coisas? Será que só a cultura de poupar do japonês é o motivo da estagnação? Então como teve bolha antes e agora há crescimento econômico? Estas perguntas de correlação entre fatos é o que nos move e não respostas rápidas e fáceis. Pelo caso japonês podemos ver que EUA e Europa podem demorar décadas para se acertarem e levantarem o crescimento econômico e inclusive o crescimento brasileiro pode ter de apresentar patamares mais baixos nos próximos anbos do que os prometidos 4 a 5 % ao ano. È assim que se questiona e se raciocina, segundo nossa análise. Não quero adivinhar se sobe ou desce o preço de imóveis. Quero entender quando sobe ou desce para me antecipar e fazer escolhas. Neste sentido as análises do Blog parecem coesos desde 2010, e se confirmam, como a declaração desde 2010 da formação de bolha imobiliária (incompatibilidade entre preço de imóveis e renda para pagá-los), antecipação de que a velocidade de aumento de preço não se manteria a 50% ao ano por muito tempo, a antecipação de que os imóveis se corrigiriam antes da Copa do Mundo e das Olimpíadas e que poderia haver duas formas de isso ocorrer, mais rápido, no caso de melhoria da eocnomia mundial, ou mesnos rápido, no caso de continuidade da crise mundial e estagnação econômica dos países centraris do capitalismo mundial. Vejo que os parâmetros de análise se mantêm  e se confirmam no tempo.
     

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