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Ponto de inflexão: Fim da maior parte dos efeitos da bolha imobiliária

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Finalmente podemos noticiar o fim de um período conhecido por Bolha Imobiliária brasileira. Este período inicia em 2008 com a vinda de vultosos valores de fundos privados americanos e europeus, fugindo da crise financeira mundial com epicentro em sues países, elevando em até 450% os imóveis no Rio de Janeiro e no Brasil, tem seu clímax de preços imobiliários em 2013 e daí inicia a estabilização de preços e inicio da queda destes preços, até chegarmos a hoje, janeiro de 2018.

O fim do movimento especulativo de alta imobiliária, com também uma boa parte de reflexo real de aumento de demanda por grandes compras de estrangeiros como dito antes, inicia-se em 2013, tendo em vista alguns fatores:

1 – a economia mundial parou de assustar os investidores americanos e europeus em relação aos mercados europeus e americano, o que fez o ambiente de retorno a estes capitais ficar mais atraente;

2 – os preços atingiram níveis de resistência e os estoques das construtoras batiam recordes, indicando aproximação de momento de inflexão;

3 – as famílias brasileiras estavam endividadas com as recentes compras de imóveis em valores altos e a prazos longos, então diminuiu a disponibilidade de valores para manter o movimento de alta de preços.

Nós aqui descrevemos o movimento de bolha imobiliária desde seu nascedouro até seu ocaso. Somente a partir de 2013 a grande mídia começou, diante da evidência dos fatos, a admitir timidamente que houve bolha imobiliária no país.

A bolha imobiliária, aliás, não foi só no Brasil. Ocorreu na China, Rússia e também na Índia. Ao mesmo tempo? Sim. Como? Porque, como dissemos desde o início de publicações em 2010 até a admissão da grande mídia de que houve bolha imobiliária anos depois de o Blog Perspectiva Crítica anunciar, o movimento derivou de fuga de trilhões de dólares dos EUA e Europa e até do Japão, mas em menor escala, para o mercado imobiliário em países emergentes, dólar e ouro, em virtude da crise financeira mundial iniciada nos EUA no setor de crédito imobiliário (ver o filme “A grande aposta”).

Com o mercado europeu e americano melhorando depois de 6 anos de crise, já em 2013, não se sustentava mais as posições aqui e elas foram sendo desfeitas desde 2013. A queda dos preços dos imóveis desde então já atingem em torno de 35% a 50%, dependendo do Estado, cidade e bairro em todo o país até o ponto de hoje, como publicado no Jornal O Globo, imobiliárias entregarem imóveis com descontos de dois dígitos ou mobiliados ou, ainda, aceitarem alugar o imóvel por 30 meses e aceitarem esse aluguel de entrada, abatendo o preço do imóvel. Veja esta informação no sítiuo eletrônico https://oglobo.globo.com/economia/setor-imobiliario-volta-crescer-no-pais-este-ano-mas-virada-no-rio-so-deve-ocorrer-em-2019-22271844

Veja o trecho que selecionamos do artigo publicado no Jornal O Globo:

“- Os últimos quatro anos foram o inferno astral do mercado imobiliário do Rio. Desde 2013, as vendas recuaram 60%. No ano passado, a queda foi de 30% a 35%. Este ano, o mercado terá de iniciar um novo ciclo. Em São Paulo, isso está acontecendo desde 2017. Mas, no Rio, a situação política é muito grave. Então, estamos atrasados — conta Rubem Vasconcelos, presidente da Patrimóvel, principal imobiliária do mercado carioca. – Em 2018, haverá lançamentos. Serão poucos e muito bem estudados, já com novo preço. Mas a retomada de fato só deve vir em 2019.

Para atravessar esse “inferno astral” e reduzir o alto número de unidades em estoque, empresas do mercado imobiliário carioca adotaram estratégias de venda, como oferecer descontos de dois dígitos, apartamentos entregues mobiliados, um carro zero quilômetro como prêmio no ato da compra do apartamento e outros incentivos. Com isso, o preço dos imóveis caiu.

A carioca Carvalho Hosken, que tem uma imobiliária própria e desde 2012 trabalha com locação, criou um sistema que permite a quem aluga um apartamento da construtora abater até 30 meses de aluguel do pagamento do valor do imóvel, caso se decida por comprar a unidade. No ano passado, a Gafisa lançou projeto semelhante: em um ano de aluguel em um apartamento da incorporadora, o consumidor consegue até R$ 36 mil de desconto na hora de comprar a unidade. No mercado de locação, há contratos que preveem carência de três ou mais meses para pagar.”


Leia o artigo na íntegra em: https://oglobo.globo.com/economia/setor-imobiliario-volta-crescer-no-pais-este-ano-mas-virada-no-rio-so-deve-ocorrer-em-2019-22271844#ixzz53nHKdJzo
Como dissemos antes e reafirmamos, o fim do ano de 2016 e, ao que parece das recentes publicações sobre o tema, o ano de 2017 aparentam ser o momento de virada. Agora a grande mídia está publicando algo que parece razoável. Somente muitos anos depois de nossas publicações contrastantes podemos, nesse momento concordar. E por quê?

Porque houve diminuição de estoque das construtoras, mas não o quanto elas queriam. Os lançamentos de imóveis são poucos para o nosso mercado. Passaram-se dez anos desde a enxurrada de capital estrangeiro para construção e aquisição de imóveis no Brasil, com início na crise financeira de 2007/2008, o endividamento das famílias está diminuindo e as construtoras ainda estão administrando a retomada de milhares de imóveis que deixaram de ser pagos (isso está sendo pouco publicado) e tem outros milhares de imóveis em carteira. O que isto significa? todos estes imóveis com construtoras geram despesas e dívidas às construtoras que têm de arcar com IPTU e condomínio de todos estes imóveis!!

Neste momento, recrudesce a situação negativa de falta de venda de imóveis: as construtoras não geram receita e aumentam despesas. Elas tem que se virar para vender estes imóveis. Daí estas ofertas, em especial de oferta de moradia por aluguel abatendo o preço da compra de imóvel. Durante o pagamento de aluguel, além de ela estar facilitando a compra do imóvel, está se livrando de pagar IPTU e condomínio! Não precisa ser gênio para ver essa movimentação simples.

Também facilita este momento de compra par os brasileiros o fato de que os juros básicos da economia desceram a 7,00% ao ano, desde 06/12/2017, mais baixo do que na melhor época para compra de imóveis antes da crise, em 2008. Isso impactará nas parcelas a serem pagas em empréstimos novos. A baixa da Selic também tira uma mamata dos bancos que eram os juros recebidos por aplicação em títulos da dívida pública, e exige que sejam mais agressivos em emprestar valores, o que já gera diminuição de juros que cobram por empréstimos imobiliários também.

Este ano, portanto, para quem tiver disponibilidade, parece um ano interessante para compra de imóveis, pois estamos em um ponto que o Blog Perspectiva Crítica considera de inflexão do preço de imóveis. Nosso Blog não intenta noticiar o evidente ou repetir o que é publicado pela grande mídia. Nosso objetivo é publicar as tendências e os anacronismos não divulgados pela grande mídia e pelo mercado.

Não vemos pressões para continuidade de muito mais baixa nos valores de imóveis. Entendemos que o nível atual pode descer um pouco mais e claramente pode haver casos isolados de mais queda acentuada, a depender dos estoques de empresas e sua necessidade de se desfazer de dívidas, despesas e obter capital, mas o horizonte parece indicar que a media de correção que se apresentaria é esta que existe.

As empresas não têm certeza sobre se venderão no preço que desejam. Elas apresentam várias formas de descontos e facilidades para aquisição dos imóveis. Juros Selic baixos, não indicando que descerão muito mais do que isso. É importante que você veja que o Brasil sempre paga historicamente no mínimo 4,5% ao ano de juros reais ao mercado. Então é só você somar isso ao valor da inflação prevista para o ano e verá que baixar atualmente os juros de 7% é difícil, infelizmente. Isso é um dos crimes contra o Brasil que devem ser corrigidos com o controle das contas públicas, mas é isso. O momento mais propício par compra de imóveis é esse.

Já foi publicado que um grande investidor estava reorganizando fundos estrangeiros para investir em imóveis no Brasil de novo. Não haverá outra bolha como ocorreu, isso é certo. A disponibilidade não será a mesma para esses investimentos, a economia mundial está organizada e retomando crescimento.. então, esses fundos não conseguirão fazer o que fizeram entre 2008 e 2013. Mas é uma concorrência que ajuda as empresas construtoras pelo lado da demanda. Por isso, é melhor comprar antes de os estrangeiros chegarem mais organizados por aqui.

Então, com a correção dos preços de imóveis que ocorreu desde 2013, em especial desde 2014 até hoje, o Blog Perspectiva Crítica considera terminado o período de Bolha Imobiliária e seus efeitos, estando os preços aparentando um momento de estabilidade condizente com a evolução da renda e riqueza brasileira para o período, o que indica normalização de mercado e até um momento que favorece o consumidor.

Muitos nesse período aprenderam que preço de imóveis também cai. Rsrsrsrs. Pouco se falou dos efeitos drásticos dessa bolha em nossa economia. Boa parte da crise que passamos entre 2015 e 2016 (queda de PIB nesses anos), iniciada em 2014 (PIB fechou positivo em 0,5%, mas descendente), deveu-se, pelo lado interno, por causa da bolha. Famílias endividaram-se para pagar aluguéis estratosféricos e comprar imóveis caríssimos para o que ofereciam. Não sobrava muito mais para o consumo normal, lazer e viagens. Isso tira giro da economia.

O mesmo ocorreu com lojas, pequenas indústrias e comércios. O alto aluguel, elevado durante a bolha, se apropriava dos valores obtidos pela receita desses estabelecimentos. Muitos quebraram, até porque, além de aumentarem a despesa com aluguel de imóvel comercial, perderam arrecadação porque as famílias não compravam, já que também pagavam aluguéis caros ou prestações de financiamentos imobiliários altos.

Claro que a crise de 2015 e 2016 não foi só isso pelo lado interno. Os juros estratosféricos e escorchantes de 14,5% foram criminosos também. A inflação não ajudou e os efeitos das maiores baixas das principais commodities brasileiras (petróleo e minério de ferro) só começaram a ser revertidas quando esses preços subiram, a partir de 2014 e durante 2015 e 2016. Mas foi totalmente ignorado o efeito crucial da bolha imobiliária em nossa economia pela grande mídia. Mas nós sempre chamaremos atenção para o que o mercado ou a grande mídia não quiser informar devidamente.

Quem comprou antes de 2010, se deu muito bem. Quem comprou entre 2010 e 2012, não perdeu dinheiro. Mas quem comprou entre 2012 e 2014 verá seus imóveis desvalorizados. Mas isso é o mercado, para a maioria dos casos. Isso é o mercado. Não se sinta mal se o seu caso foi de perda de valores com compras efetuadas no pico da bolha, a qual a grande mídia incentivou ao dizer que não existia. Um imóvel carrega mais do que seu valor material. Ele é a sede da sua família e realiza um importante ícone de consumo e realização em nossa sociedade. Foque no aspecto positivo: você é um proprietário de imóvel. Se a aquisição foi para investimento, aí, é difícil. Comprado no pico não tem jeito.. houve perda, mas o tempo reconstituirá os valores. Todas as estratégias de cada um só podem ser medidas pelo próprio investidor ou comprador, consoante sua estritamente pessoal tabela de prós e contras.

E você que segurou para não entrar nessa roda louca da bolha imobiliária durante todo esse tempo? Está com crédito disponível. Se teu objetivo era comprar imóvel, aconselhamos, como já fizemos antes, que pesquise o mercado esse ano de 2018, se já não efetuou compra no ano de 2017 que também foi bom para compra de imóveis.

Voltemos a uma vida mais normal. Ficaremos de olho em incongruências e excessos, seja para preços altos, seja para preços baixos em imóveis. 

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