Perguntas inteligentes, Respostas Publicadas 3 – A bolha Imobiliária 2008/2010 – momento de estouro e gravidade

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    Um ilustre leitor fez uma excelente pergunta, na forma de comentário ao artigo “Reconhecimento da Bolha Imobiliária 2010, Demorou , mas chegou”.

    A pergunta é objetiva , mas a resposta tem que considerar várias informações, portanto, neste caso, não coube no espaço de resposta do comentário do artigo e como o assunto é excelente, publico aqui para vocês.

    Ele comenta e pergunta o artigo:

    “Não acho que seja só fundos e investidores estrangeiros, inclusive acho que o principal motivo é o crédito fácil e barato (em comparação com o histórico). As taxas baixaram muito e de forma muito rápida, então aumentou e muito os compradores de repente. Todo mundo que ia ter que juntar $ por alguns anos para dar de entrada e a prestação “caber no bolso” está comprando agora, de uma vez só. Desbalanceamento total entre oferta e procura, mas não pode durar pra sempre. O mercado imobiliario é muito lento, demora anos entre a procura de um terreno e as vendas dos imoveis. Tenho varios conhecidos comprando imovel no Rio, em todos os bairros, e todos ganham abaixo desses valores citados aí. Tudo financiado a perder de vista. Pra funcionario publico, que tem menos risco de inadimplencia, por ex. a taxa é pouco mais de 7% a.a.

    E inclusive tem data pra acabar: meados de 2013 qdo o credito c/ recursos de poupança acaba. Com Copa e Olimpiadas o governo não vai ter de onde tirar $ pra subsidiar os financiamentos.

    Minha duvida é: quando isso chegar os preços ficam estáveis ou caem? E se caem, em que velocidade?

    Abs”

    Respondo:

    Excelente pergunta, unknown.

    É verdade que a compra não é só de fundos estrangeiros. Sugiro até a leitura do artigo anterior a esse, denominado “Bolha Imobiliária no RJ”, neste mesmo blog. VocÊ terá muito boa informação sobre causas da bolha e quando entendo que começará a arrefecer. Acredito que o arrefecimento iniciará no ano de 2011, mas você deve ler o artigo anterior para os detalhes, pois é longo. Qualquer resposta simples aqui é irresponsável.

    Neste espaço limitado de um artigo posso dizer, sendo objetivo em relação ao seu comentário e pergunta, que é verdade que alguns contratos/convênios para consignação de empréstimo imobiliário em folha de servidores públicos têm prazo de cinco anos e o próximo contrato/convênio pode não vir com juros tão baixos. Mas há chance desses termos contratuais continuarem, pois só se chegou a este juros porque se deixou consignar as prestações em folha de pagamento. Com maior garantia, pôde-se baixar o juros cobrado, entendeu? Isso garantiu naquele momento dinheiro para não entrarmos em desaceleração da economia. Os salários de funcionários, como são constantes, são ótimos para ajudar a economia quando precisa, seja para manter circulando na forma de crédito ao funcionário, quando falta o dinheiro privado, seja para cortá-los e economizar, quando a área privada é irresponsável e o governo tem que resgatá-la como ocorreu nos EUA e na Europa, e aumentando por isso a dívida pública têm-se como necessários cortes.

    Os valores para a Copa de 2014 estão sendo contratados agora e na forma de licitações e PPP (Parcerias Público-Provadas), portanto, a princípio, em 2014 todos os valores já teriam origem e grande parte já teria sido quitado. A origem das verbas para obras da COPA e das Olimpíadas não podem ser direcionadas pelo governo da poupança dessa forma livre como você imaginou.

    Por lei parte fixa da poupança deve ser destinada ao financiamento de habitação. O que o governo fez foi criar um meio (consignação em folha de servidores) para garantir continuidade de fluxo de empréstimos imobiliários, durante a crise de 2008/2009, para que as obras não parassem e houvesse desemprego e queda da economia. Os bancos estrangeiros não emprestavam nem para seus próprios empreiteiros, imagina para nossos empreiteiros brasileiros.

    Agora, amigo, se você é servidor e tem aquela oportunidade, o que você faz? Pega antes que mude, assim como você disse que seus amigos fizeram. Isso já foi, ao meu ver, em grande parte.

    Li no Globo ou no Jornal do Commercio (muito melhor) um artigo recente em que empreiteiros em São Paulo diziam que sem nova oferta de crédito o movimento de venda de imóveis novos pode baixar para o próximo ano e até haver algumas correções. É isso.

    A única coisa que está segurando ao meu ver são os estrangeiros, os assustados ou compradores conscientes nacionais de última hora e o Programa “Minha casa, Minha vida”, que está gerando um fluxo constante para várias e inclusive grandes empreiteiras, podendo deixá-las tranquilas para pedirem mais por imóveis em áreas valorizadas e aguardar a venda. Não há pressão para que elas vendam rápido e mesmo assim estão vedendo. O momento é de venda, portanto, não é de compra.

    Quando acaba? Leia por favor os outros artigos do blog sobre o assunto, mas um indicativo é quando os mercados de capitais voltarem a ter expectativa favorável (pois isso ocorre com expectativa macroeconômica favorável). Se você acha que a crise na Europa piorará, vai demorar mais, como não acho que isso ocorrerá, os valores voltam para o mercado de capitais e saem de ativos reais como imóveis, ouro, dólar e poupança (esses dois últimos de natureza financeira, mas opções de proteção). O fluxo é sempre assim: em crise, aumentam imóveis, ouro, dólar (ainda moeda de reserva) e poupança (refúgio financeiro comum). Sem crise, aumenta bolsa de valores, investimento em títulos de dívida pública inclusive de países de maior risco, fundos de risco, investimentos produtivos. Para que um grupo desses dois aumente, como o dinheiro no mercado é um só (imagem retórica), o outro tem de minguar ou arrefecer. Em linhas gerais, claro.

    Eu acredito que as expectativas no Brasil melhorarão em 2011 e que já houve grande compra com crédito consignado, portanto, a partir de 2011 deve haver arrefecimento. Se isto ocorrer, a bolha desinchará aos poucos, sem trauma. O problema é se continuar esta valorização. Vejo imóveis em sites de venda que ficam há mais de um ano aumentando de preço e não são vendidos. Acompanhe. Quem comprar um desses, quando os mercados europeus e americanos se acertarem, verão outras pessoas comprando apartamentos iguais ao seu com valor bem inferior. Só. Quem compra é que realizou o prejuízo. Mas se foi o imóvel da sua vida e você está feliz, tudo bem. E quem aposta na piora da economia européia e americana, se acertar ainda pode ter um ganho; o que acho difícil.

    Vários dizem que neste momento de correção que viria ou estouro da bolha, no Brasil, na verdade o preço se manteria. Isso não seria bolha. Como acho que é, acho que teremos desvalorizações. Na Irlanda a desvalorização média em 2008/2009, segundo excelente coluna da Miriam Leitão de hoje, 23/11, foi de 36% e fez em trÊs anos a dívida do País triplicar, saindo de 25% do PIB para 90%.

    No nosso caso será menos pior, pois as garantias não são só os imóveis ou lucros imobiliários hipotéticos, como por lá. Aqui, com garantias de consignação em pagamento, quem comprou somente verá seu imóvel perder preço em curto prazo.

    Isto porque acredito que a bolha é de preço e não de crédito. Oferta de crédito seguro não é bolha de crédito como houve nos EUA e Europa. O crédito farto elevou preço de imóveis, concordo, mas o dinheiro existe pois aqui temos regras mais rígidas para empréstimo do que lá. Lá emprestaram com base na hipótese de que os imóveis já financiados continuariam a valorizar. Emprestaram hipotecando a previsão de lucro imobiliário de imóvel já hipotecado (é isso mesmo), o que aqui não é praxe nem acho que seja possível.

    Espero ter respondido. A pergunta para ser bem respondida depende de informações múltiplas e complexas, mas se você ler os outros artigos do blog sobre o tema acho que ficará bem informado. Veja o artigo Bolha Imobiliária Index neste blog.

    Boa pesquisa amigão.

    Abraço a todos.

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