Crítica ao artigo “O custo de morar no Rio” , da Veja Rio de 30 de março de 2011. Sobre a bolha imobiliária no RJ.

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    Como não havia visto qualquer novidade no artigo em questão, nas fls. 22 a 30 da Veja Rio de 30/03/2011, passei a ver outras coisas mais importantes, como a situação dos juros brasileiros, câmbio, opções do Banco Central e da Fazenda, ambiente externo e interno para investimentos, o que afeta também os investimentos imobiliários, claro.

    Mas como é um artigo de uma revista de peso, e comenta a inexistência de bolha imobiliária, eu ia ter de tecer alguma consideração. Então, estamos aí.

    Não houve novidade na informação sobre valorização imobiliária no RJ. Mas foi interessante constatar algumas coisas. Primeiramente, a reportagem informa aumento de até 380% no RJ (em cinco anos), percentual que está mais de acordo com o que dissemos (por volta de até 400% em três anos), quando criticamos os índices publicados pela Revista A Época (de 120 a 220% nos últimos dez anos), lembram?

    Interessante notar também que embora os “30 analistas” que a Revista Veja Rio entrevistou não verem bolha imobiliária no RJ, mencionando que a alta não é artificial, que é feita em maioria por brasileiros e não uma especulação de estrangeiros, que não é semelhante ao que ocorreu nos EUA, afirmaram mais à frente, nas palavras da revista:

    “Existe entretanto um outro dado surgido na enquete: o ritmo de majoração deve desacelerar e mesmo cessar em alguns bairros nobres. Principalmente em enclaves como Leblon, Ipanema, Lagoa e Gávea, onde se verificaram as maiores valorizações. Nesses lugares, as cifras não vão cair de repente, mas dificilmente crescerão nas mesmas proporções. ‘Pequenas acomodações vão ocorrer, com estabilização em algumas vizinhanças, mas a tendência é que o aumento continue em espaços que estavam defasados’, acredita Rogério Chor, diretor executivo da construtura CHL/PDG e presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi).”
    (fonte: Veja Rio, 30/03/2011, pgs.24/25)

    Pessoal, não houve informação sobre a fonte do dado sobre quanto dinheiro estrangeiro entrou no nosso mercado imobiliário. Mas li há pouco tempo que um fundo imobiliário obteve 30 milhões de dólares de investimento em 2010 e remeteu de volta 350 ou 380 milhões de dólares no fim do mesmo ano. Isso foi publicado em jornal ou revista nos últimos 40 dias. Se eu vir o artigo no acervo que arquivo, divulgo (achei o artigo. Correção de informação e endereço/fonte no p.s. abaixo).

    Os valores investidos no Brasil, China e Índia, no mercado imobiliário, foram absurdos, e isso deu margem ao FMI admitir o controle de fluxo de capitais internacionais nesses mercados pela primeira vez em sua história, inclusive constatando inícios de bolha nos mercados imobiliários desses países. O endereço da matéria está no primeiro artigo sobre Bolha Imobiliária neste blog (“Bolha Imobiliária no RJ em 2010”)(Acesse: http://ultimosegundo.ig.com.br/economia/2010/02/25/fmi+sugere+controle+de+fluxos+de+capital+para+evitar+surgimento+de+bolhas+financeiras+9409073.html).

    Então, há especulação mobiliária estrangeira sim, ao contrário do que dizem no artigo. O problema é que eles entram com “30 milhões” especulam e o brasileiro paga “350 milhões” e eles embolsam o lucro. Não é simples assim, como quem lê sobre investimento sabe.. o processo de valorização é um processo, mas a idéia é esta em linhas gerais. Então, para esse brasileiro que pagou caro e vai morar, realmente, não vendendo o seu imóvel, lhe restará esperar o tempo, alimentando a expectativa de ser válido o preço que pagou e isso somente se confirmará daqui a dez anos, quando ele quiser vender e vir que a valorização do seu imóvel em relação ao que pagou será pouco ou nada.

    Além da especulação, os motivos de aumento, pela perspectiva interna (aumento de emprego e renda), também não foram novidades e foram tratados por nós, mas o artigo que ora criticamos não mencionou que 60% das famílias brasileiras estão endividadas e não pretendem ou não podem comprar mais nada. Portanto, o risco de bolha, claro, fica para quem comprou para especular, pois dificilmente passará o imóvel por valor superior ao que comprou. E o mercado é feito de quem quer vender e comprar e não de quem comprou e não quer vender.

    Terceiro, acho interessante que a opinião de trinta especialistas, não nominados, gerou a publicação de apenas uma opinião de um presidente de empresa construtora que tem interesse na venda de imóvel. Assim, como a opinião é balizada e neutra? Ele diria se o mercado tivesse tendência de queda? Ele diria que os útlimos a comprarem fizeram besteira? Que ele lucrou o máximo em cima dos clientes e que agora seus investimentos terão correção do mercado? E mais, em altos valores?

    Bem, eu acho que não. Mas mesmo assim ele admite que haverá correções. Se haverá correções, não houve exagero?

    E outra coisa, nós já dissemos que a bolha não foi como nos EUA, mas não vamos repetir isso. A bolha lá foi de crédito e aqui é de preço.

    Quando e quanto? A queda senhores, começará esse ano. Onde e a velocidade em que chegará, depende de como os compradores se expuseram. Mas a velocidade de queda, ao meu ver, aumentará, assim como valores, na medida em que as economias americana e européia estabilizarem, crescerem, gerarem empregos, e as bolsas começarem a subir.

    Como parou o movimento de alta, na proporção em que não mais cresceu, menos cairá, claro. Mas isto porque paramos com o movimento maluco que tinha se instalado. Agora é só continuar a negar e esperar bons preços e os valores, os quais, como disse o nobre especialista, se corrigirão.

    abraços

    Mário César

    p.s. em 11/04: o artigo sobre investimetno estrangeiro em imóveis no Brasil informa que o investimento de um fundo em 2010 no valor de 30 milhões de dólares prevê vendas de 316 milhões de dólares em dois anos. Corrijo a informação de que o lucro realizou-se no mesmo ano. Mas fica a prova do investimento e especulação imobiliária em mercado imobiliário nacional, prova de que não é só compra de nacionais. Os estrangeiros estão aí, em peso. Acesse http://www.aecweb.com.br/aec-news/materia/3847/investimentos.html

    p.s. em 11/04: sobre discussão pelo Conselho do FMI acerca de adoção de medidas para conter ingressos de estrangeiros em mercados emergentes, inclusive controle de fluxo de capitais, informando que até novembro de 2010 o Brasil atraiu 141 bilhões de dólares estrangeiros, mais de 50% a mais do que no mesmo período em 2009, acesse: http://clipimobiliario.com.br/index.php?option=com_content&view=article&id=10351:fmi-nao-ve-impacto-duradouro-de-iof-sobre-cambio-e-aponta-real-sobrevalorizado&catid=64:internacional&Itemid=110

    p.s. em 11/04: veja que não é possível saber exatamente para onde vai todo o fluxo de capitais estrangeiros quando entram no Brasil, acessando http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:o2rCNgvbZKgJ:www.folhavitoria.com.br/economia/noticia/2011/04/mantega-diz-que-governo-nao-cogita-taxacao-de-ied.html+fmi+sugere+controle+de+fluxo+de+capitais+mercado+imobili%C3%A1rio&cd=8&hl=pt-BR&ct=clnk&gl=br&source=www.google.com.br

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