Confirmação de queda de preço de imóveis em setembro e o aumento de limite de FGTS para 750 mil

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    Bem, bem… confirma-se pelo segundo mês consecutivo queda de preços de imóveis pelo Brasil e de aluguéis, segundo publicação hoje em artigo no Jornal O Globo On Line, acessível em http://oglobo.globo.com/economia/imoveis/preco-da-venda-no-rio-tem-menor-alta-em-cinco-anos-aluguel-recua-pela-segunda-vez-consecutiva-10231701

    Como comentamos nos dois útlimos artigos sobre a Bolha Imobiliária no Brasil, não se pode dizer ainda que isso é de fato o esvaziamento da Bolha, mas parece sim, já que vem com vários elementos que demonstram uma resultante natural do mercado no mokmento para a correção dos maiores preços de ímóveis no planeta: os imóveis do RJ, que barram Paris, Tóquio, Nova York e Londres, sem haver aqui a renda per capita média de lá.

    Leia os últimos artigos para acompanhar nossas análises e raciocínio que se confirmam após três anos de acompanhamento, análises e exposição de raciocínios e razões para os movimentos especulativos e definição de motivos que levariam à correção com acompanhamento de dados estatísticos de estoque de imóveis das construtoras, endividamento médio das famílis brasielrias, correlação entre mercado internacional e instabilidade econômica mundial e o reflezxo em investimento de defesa em imóveis em países emergentes, prejuízos de construtoras de imóveis residenciais nos últimos três anos, correlação entre aumento de limites de uso de FGTS em financiamentos de casas próprias e o aumento dos imóveis no mercado e muito mais.

    Hoje, além de podermos constatar pela primeira vez em cinco anos queda de preços de imóveis e aluguéis dois meses consecutivos, o que é incomum para a história da evoluçao de preços de imóveis para compra ou aluguel em condições normais de temperatura e pressão, temos de avaliar o que pode parar o movimento natural de correção de preços dos imóveis, e uma causa se apresenta clara: aumaneto de limite de uso de FGTS em financiamentos de compra de imóveis residenciais, além de continuidade de fraco desempenho da economia mundial.

    Assim, avaliamos como negativo o aumento de limite para uso de FGTS para R$750 mil no RJ, SP, MG e DF e para R$650 mil para as demais cidades do País. Negativo para os consumidores porque isso coloca uma última lenha na manutenção de preços altos de imóveis por todo o País.

    O Governo por pressão das construtoras, vendo que o mercado de imóveis está parado e prestes a cair, com o objetivo de manter crescimento econômico e emprego e boa vontade de construtoras e eleitores no ano que vem que é ano eleitoral, anuiu com o aumento deste limite.

    Não deixa de ser um populismo econômico. Se não houvesse esse aumento de limite, as construtoras teriam de começar a baixar preço dos imóveis prontos e vários retomados dos compradores. Os empréstimos da CEF continuam altos (em volume), mas caíram 10% no último feirão de imóveis da CEF. As famílias estão no limite.

    Sim, há déficit habitacional, mas uma grande parte daqueles que poderiam tomar empréstimos, inclusive vendendo seus imóveis para somar empréstimos e comprar melhores, já fez isso. Estes estão endividados por quinze a trinta anos. Então, o aumento do uso de limite de FGTS pode dar um último fôlego ao mercado imobiliário que talvez seja suficiente até a próxima eleição, mas a análise dos fundamentos afetos a esta questão evidenciam que enquanto o mercado não equilibrar preços para novos moradores poderem comprar imóveis, o que significa moradores recém-entrados no mercado de trabalho, com salários mais baixos, ficará difícil uma atividade normal de compra e venda e construção de imóveis residenciais e aumentos constantes de contratação nesta área.

    Os negócios continuarão, pela infinidade de composição de fatos e interesses das vidas dos cidadãos, mas o resultado pode continuar a ser, após esse pequeno e esperado repique de venda por conta do aumento de limite de FGTS, queda de preços de imóveis para compra e aluguel, por esgotamento do mercado comprador de imóvel e pagante de aluguel. O equilíbrio estaria no crescimento da renda per capita no tempo de forma a compensar a grande valorização de imóveis (processo mais demorado) ou a queda de preços de imóveis para que se adequem à renda per capita atual (processo mais rápido), que pode ser acelerado caso a economia internacional se resgate mais rápido da crise.

    Veio em má hora, portanto, o aumento de limite de FGTS. Mas mesmo isso tem limites sobre a pressão de aumento de preços de imóveis hoje, já que a média de endividamento da família brasileira cresce 50% em cinco anos, indo de 33% em 2008 para 45% hoje.

    Já que o Governo aumentou o limite do FGTS, resta torcer para que a economia dos EUA, Europa e China não tenham problemas, porque isso seria mais um ingrediente para atrasar a correção de valores de imóveis no Brasil. Economia internacional em boas condições atraem investimentos para elas e para investimentos de risco, como bolsa de valores, afugentando e migrando valores de ativos de defesa, como dólar, ouro e imóveis.

    No aguardo dos próximos capítulos dessa novela. 

    p.s. de 04/10/2013 – texto revisado.

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