Bolha Imobiliária: Há queda de valores? Vender ou não vender imóvel?

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    Senhores e senhoras, assim como o Blog Perspectiva Crítica esteve antes com equilíbrio apontando desde 2010, o processo de formação de bolha e contra ele lutado; assim como com equilíbrio demonstrava que o FMI, Consultores americanos para o Wall Street Journal passaram a apontar a existência de sobrevalor de imóveis no Brasil; assim como acompanhamos o mercado e apontamos que os estoques de imobiliárias nõa eram diminuídos e havia encalhe de imóveis e prejuízos de construtoras de imóveis residenciais; assim como quando tivemos equilíbrio em apontar que decrescia o ritmo de valorização de imóveis, seu número de vendas… como em todos esses momentos apontamos com equilíbrio o que críamos que ocorria (que está sendo contatado agora, bem antes da Copa de 2014 e das Olimpíadas de 2016..), igualmente teremos equilíbrio em apontar para nossos leitores o que vemos agora, após constatação de queda de valorização de imóveis e de aluguéis nos últimos dois meses.

    Há a correção da bolha? É hora de vender imóveis? O que fazer nessa perspectiva de estagnação de valorização imobiliária, estagnação de compras e vendas e talvez início de correção de valor de imóveis? Essas perguntas me foram apresentadas por uma grande amiga, Carla, e como é pergunta de mais de uma pessoa e continuidade da análise do mercado de imóveis, abordá-la-ei aqui no Blog para todos nossos leitores.

    Observem, parece haver início de correção de imóveis. Mas ninguém pode ainda assegurar isso. Após cinco anos com valorizações médias de imóveis à razão de 40 a 50% ao ano, até haver imóveis que atingiram valorização de 400% no RJ (não 127% como informaram a Schiller, nobel em economia, que reputou tal média ser indicativo de bolha no caso do Brasil, sem poder confirmá-la, por não ter estudado o caso brasileiro),  2012 apresentou valorização média de 1% ao mês, ou 13% ao ano e agosto e setembro de 2013 foram os primeiros meses de queda de valor do metro quadrado no Leblon e também de valor de aluguel. Bem, pra quem já ouviu que “no Brasil preço de imóvel não desce” ou “aumentos ocorrerão até a Copa em 2014” e “quedas não ocorrerão antes das Olimpíadas de 2016”, me parece que algumas coisas estão confirmando preços altos, falta de renda do brasileiro e esfriamento do mercado imobiliário, no mínimo.

    Então, vejam, aliado a estas informações de estoque de imóveis em carteira de construtoras que não conseguem vender, aliado à informação de que o endividamento brasileiro aumentou 50% em cinco anos (subiu de média de 33% para 45%), temos ainda que o crescimento dos empréstimos para aquisições imobiliárias da CEF diminuíram de ritmo de crescimento. Mesmo o aumento de limite de FGTDS para R$750 mil no RJ, SP, DF e BH não estão sendo capaz de alavancar muitas vendas com os preços dos imóveis onde se encontram.

    Mesmo o leilão do campo de Libra.. um amigo estrangeiro, que trabalha no mercado de imóveis, confirmou que por causa do Campo de Libra uma empresa estrangeira pretende alocar aqui 14 mil empregados e procura prédios inteiros no RJ… isso é uma pressão no sentido de manutenção de alta de preços, junto com o famigerado aumento de limite de empréstimo do FGTS… mas temos por enquanto dois meses de queda de preços de imóveis e de aluguel… uma área próxima ao Projac que vendia imóveis a 400 mil reais está vendendo a 350 mil reais; informação de pessoas que trabalham no local.

    Então vejam.. ninguém pode dizer ao certo de começou a correção e se ela será rápida como a americana (dois anos e perda de até 99 % do valor) ou se será lenta como a japonesa (perda de 50% do valor depois de trinta anos). Mas nós daremos nossa opinião.

    Confirmando tudo o que dissemos até hoje, desde 2010, com análises e ponderações atualizadas durante todos esses três anos, cremos que já se dissipa a idéia de que o limite de valores de imóveis não chegou. Parece que daqui por diante, se há margem para valorizações, essas serão pequenas e apertadas em comparação com as margens para correções que há.

    A abordagem sobre a tese de “gentrificação”, apregoada pelo Jornal O Globo, com interessantes informações sobre a continuidade de valorização do mercado londrino mesmo após altas estupendas, é muito interessante, mas já tinha sido abordada por nós desde 2010, com base em uma publicação do periódico Le Monde Diplomatique. Nós já fizemos a contraposição sobre ocorrência de bolha ou de alteração de moradores locais, com expulsão de quem não consegue pagar pelas pessoas que conseguem pagar. Talvez esteja ocorrendo um pouco das duas coisas. Não dá para afirmar hoje. O fato é que não há mais quem diga sem titubear que os imóveis continuarão se valorizando no mesmo ritmo até a Copa ou Olimpíada. E é fato que houve duas quedas de valores médios da metragem do Leblon e outros bairros nobres tanto quanto de valores de aluguel. Há também valorização de bairros periféricos.

    O mercado internacional, enquanto não alavancar, é um mercado que valoriza dólar, ouro e imóveis como investimentos de defesa de capital. Mas quando o crescimento mundial e o desemprego nos EUA e Europa melhorarem, as bolsas de valores ficarão interessantes e atrairão dinheiro dos mercados defensivos, esvaziando valores do dólar, ouro e imóveis, inclusive no Brasil. VocÊ crê que a economia mundial tende a melhorar ou a piorar?

    Observem, neste momento, é bom comprar ou vender? O que fazer? A resposta mais comum é: não se mexa. Mas isso é para quem não sabe o que fazer ou o que dizer. A resposta correta é a que tecemos agora.

    Gente, a única pessoa que pode saber o que fazer e é responsável pelas suas decisões é você, leitor. Neste momento é importante você entender qual a sua situação, qual o seu interesse, qual seu nível de aceitação de perdas e fazer sua ação com o máximo de informações possível, responsabilizando-se por suas decisões e não se preocupando com a opinião alheia. Warren Buffet em seu livro, “O TAO de Warren Buffet” diz: “Quando quero uma boa opinião sobre investimentos, converso com o espelho”. Rsrsrs Conversemos com nosso espelho aqui. Eu e você.

    Houve processo de valorização de imóveis por cinco anos. Começa queda de valores para venda e aluguel. Isso para mim não indica ser momento de compra, que seria com imóvel em baixa. Isso me indica que o momento é de venda. Eu também creio que EUA e Europa e o crescimento mundial melhorarão. Agora veja, isso quer dizer que você tem que vender? Não. Você tem que se perguntar algumas coisas antes.

    O imaginário do brasileiro inclui um imóvel próprio como algo estabilizador na vida e até um objetivo de vida, senão o maior. Então, se você crê nisso e tem um único imóvel, não há motivo para você vender seu único imóvel, pois se houver aumento de valor de imóveis no Brasil por qualquer motivo, mesmo que você tenha feito excelente negócio, embolsando valorização de seu capital e 400% em cinco anos, você sofrerá psicologicamente por não ter um imóvel e ter “perdido” a valorização nova recém ocorrida, além de não poder comprar imóvel semelhante por esta ulterior valorização.

    Mas se você tem mais de um imóvel ou se você tem renda que te faz ter possibilidade de comprar imóvel depois, vender um imóvel que valorizou 400% em cinco anos me parece um bom negócio. Minha família está vendendo um imóvel, mas manteremos outros quatro. A contragosto em relação a mim, mas família é conservadora e deve ser assim.

    Agora, se você resolver vender você deve ter alcançado uma meta de retorno que você ache interessante e que não admita perder. É isso. Vender seu único imóvel para em seguida comprar outro quando o preço dos imóveis cair é especulação imobiliária e tem risco. É isso que você quer, então assuma o risco antes. Tenha claro para você o que você quer. Se você vender e o preço do imóvel cair, ótimo, mas se o preço subir, você deveria ficar satisfeito em ter embolsado 400% de lucro!!! E terá de pagar imposto sobre lucro imobiliário!! Rssrsrs Se não tem estômago para isso, ou seja, para ver o imóvel aumentar de preço após sua venda, você não tem condições psicológicas para vender porque você não valoriza o ganho de capital, mas sim a perda futura e incerta do imóvel.

    Se nos vendermos agora o imóvel da família estaremos muito satisfeitos com o retorno que vimos ocorrer e não nos importamos se alguém entrar no negócio agora e vir seu capital crescer mais 50%!! Nós não queremos que o comprador de nosso imóvel faça um mau negócio. Sua felicidade não corresponderá à nossa tristeza. Ganhe ele ou perca, nós estaremos felizes com a venda. Entende? É importante que você esteja tranquilo assim, se quiser vender o imóvel hoje.
     
    Se você quer especular, este não é o site para você se informar, mas para você eu poderia dizer que o momento é interessante para venda de imóvel. Agora veja, não sei se na Espanha ou na Inglaterra, após o evento caótico de “gentrificação” em um bairro popular que virou centro valorizado, construtoras profissionis apostaram que o mesmo ocorreria em uma rua próxima de novo tal centro valorizado… mas a valorização não se estendeu para tal rua!!! Observe.. profissionais que só viviam disso erraram!!! O investimento não deu o retorno esperado.

    Então, analise qual o seu interesse. É vender e obter remuneração financeira em títulos da dívida pública que dão mais do que o aluguel deste imóvel? Então admita isso! É realizar lucro? Nesse caso, não há nem risco!!! Quando você sonharia em colocar no bolso 500 mil reais em lucro imobiliário em cinco anos?!?! Seja feliz e ponha isso no banco! Mas não chore porque o mercado subiu e você “poderia ter ganhado mais” ou “você perdeu um imóvel que não conseguirá comprar igual”… isso é psicótico. Ou você quer o lucro ou quer o imóvel.  Sim, você quer os dois.. mas eu também!! Só que não dá para assegurar os dois. Você tem que focar no que te deixa mais feliz: ter um imóvel com tais qualidades ou ter o retorno certo do lucro imobiliário que você já atingiu e ficar com esse dinheiro remunerando em investimentos!!

    Assim que você definir seu objetivo, qualquer medida que tomar será exitosa!! Não pense no que outros dirão, pois é claro que sempre te criticarão pela perda de lucro (os mais financistas), no caso de não vender e o imóvel descer de preço, e sempre te criticarão por perda do imóvel, no caso de vender e o imóvel subir de preço!! O verdadeiro amigo te perguntará: ficou feliz com o negócio (venda ou não venda)? Atingiu seu objetivo (lucro imobiliário, mais lucro imobiliário ou ter um imóvel de que você goste)?

    O que mais existe no mercado são os explicadores e analistas de fatos retroativos!!! Ignore-os! Eles são assim: (a) você vendeu e subiu o preço do imóvel: “Que besteira que você fez!! Era óbvio que subiria por isso e por aquilo!!!”; (b) você não vendeu e caiu o preço do imóvel: “Que besteira que você fez!! Era óbvio que desceria o preço do imóvel por isso e por aquilo!!!”; (c) você não vendeu e subiu: “Uau!! Eu não disse? Ainda bem que tu não vendeu!! Excelente escolha!! Você é um gênio! Que sorte!”; (d) Você vendeu e caiu o preço do imóvel: “Uau!! Eu não disse? Ainda bem que tu vendeu!! Excelente escolha!! Você é um gênio! Que sorte!”. Não há mérito na “análise retroativa”. Isso é o que a grande mídia faz e o que o grande público repete. Não interessa o que digam da sua escolha. O que interessa é como você se convenceu sobre sua escolha e a satisfação de assunção dos riscos inerentes à sua escolha.

    Pense nisso. Não valorize o que deixou de ganhar, mas o que ganhou. Não valorize o que terá, mas o que tem. Lucro hoje, investido, é mais dinheiro no bolso amanhã. Se é dinheiro que você quer, ninguém pode te recriminar por lucrar 400% em cinco anos. E se te recriminar por perder mais 50%, bem.. é uma pessoa que não se preocupou com seus objetivos. Ignore. Mas se seu objetivo é não perder um imóvel de que você goste ou entenda que é esteio moral para você ou sua família, não venda e fique feliz mesmo que seu preço caia e alguém te recrimine pelo valor perdido!!!

    Resolva-se, pois a sua vida quem vive é você e não os outros. A decisão está dentro de você e de ninguém mais.

    Acompanharemos, como sempre, as próximas evoluções do mercado imobiliário.

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