Bolha Imobiliária: “Com instabilidade econômica e os preços altos demais, mercado imobiliário vê indícios de queda”, Morar Bem de 30/06/2013

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    Senhores, não precisarei tecer muitas considerações sobre a evolução da Bolha Imobiliária no Rio de Janeiro e Brasil, porque quem acompanha o Blog está cansado de saber sobre as premissas e motivos de porque estamos em uma bolha, além do simples fato de que é extasiante financeiramente comprar qualquer imóvel hoje no RJ, e mesmo impossível comprar imóveis do nível a que estávamos acostumados há cinco anos. Dentre os dez artigos mais acessados do Blog, quatro são sobre a Bolha. É claro que somados tais acessos, dentre todos os acesos aos atuais 534 artigos do BLOG, não têm muita representatividade, mas no corte efetuado por interesse individual a artigos, é alto 4 mil acessos em 80 mil; são 5% dos acessos totais do Blog só nestes 4 artigos. Este é o nível do interesse sobre o tema.

    Então vou somente, enaltecer que o artigo de hoje publicado no caderno especial Morar Bem, do Jornal O GLOBO, de 30/06/2013, intitulado “Estacionados bem no topo – Com instabilidade econômica e os preços altos demais, mercado imobiliário vê indícios de queda”, corrobora tudo o que escrevemos e começa a responder a pergunta que fizemos em um artigo recente sobre a bolha: valores altos demais ou novo patamar de preços?

    Fiquei intrigado com o artigo saindo no fim de junho de 2013, mas ainda em 2013. Porque em mais de um artigo apontamos junho como um mês que poderia ser fiel na balança para responder à pergunta de se os preços de mercado eram novos e estáveis ou se haveria a correção de preços mais intensa.

    Tivemos de, a partir da não melhora de condições econômicas externas e de países centrais do capitalismo mundial, e da não melhora da Bolsa de Valores, admitir que o período de manutenção da bolha aumentava  e se no início de 2012 apontávamos junho de 2013 como o fim de um movimento de correção de preço de imóveis a ser começado no início de 2013, apostando na normalização econômica e melhora da economia mundial desde 2012 em diante (o que não ocorreu, mas era o que se previa) tivemos de verificar que com a piora econômica houve manutenção de investimentos em imóveis e que correção de seus preços parecia somente se dar de duas formas: ou a economia mundial melhorava, e assim as bolsas, e assim os investimentos deixariam de ser defensivos e sairiam mais rápido de imóveis para bolsas, havendo um estouro da bolha imobiliária ou um esvaziamento mais rápido da bolha imobiliária no Brasil, ou por estarem caros demais, não haveria por anos grandes movimentos de compra e venda, mantendo-se os preços estáveis por anos e anos, talvez dez anos, perdendo proporção o preço do imóvel em relação à capacidade financeira e de renda do brasileiro (através de aumento de renda derivada de crescimento econômico), o que seria o esvaziamento lento da bolha imobiliária.

    De qualquer forma, fico surpreso que o teor da publicação do Globo, ainda em junho de 2013, trate do tema de perda de força de manutenção de preço dos imóveis. O apontamento de junho de 2013 não era a esmo, mas porque era o mês da realização da Copa das Confederações, mês de realização de um dos eventos que diziam ser motivadores de aumento dos preços dos imóveis (e que continuaria o aumento até as Olimpíadas), mas que acabou se tornando um momento importante devido à piora da economia mundial e previsão de melhora da economia mundial a partir de 2012. O que não ocorreu.

    O momento psicológico com a realização de um evento que era futuro e abstrato é interessante para as pessoas voltarem a pensar. Diziam que os preços aumentaram até as olimpíadas, lembram? Agora não há mais ninguém que diga isso. Se não fosse o problema da psicologia de mercado, mesmo com a economia mundial ruim, os imóveis poderiam não ter chegado onde chegaram. O movimento de correção já poderia ter começado antes como imaginávamos.. ao menos desde oi início de 2013 ou até antes.

    Um amigo meu comprou recentemente um apartamento de um quarto em Botafogo por R$800 mil!! O que é isso, gente? 400 mil dólares por um apartamento de um quarto em Botafogo?!?! Eu sei que o dinheiro não é meu. Eu sei que a realização do sonho da casa própria tem alto peso em nossas considerações, por questão cultural (o que é interessante com âncora econômica familiar em meio à economia), mas se eu tivesse esse valor eu não faria isso. Mas não posso garantir que qualquer investimento seja mina de ouro ou que a economia internacional não terá outro baque e os imóveis venham a subir mais.

    O que posso dizer é que, consoante informações de instituições internacionais (como o FMI) e consultores internacionais (como o que afirmou ao Wall Street Journal, em abril de 2012, que os imóveis no Brasil estavam 50% acima de seus reais), e como podemos ver sofrendo em nossos próprios bolsos, mesmo da classe média alta, é que os preços dos imóveis está além da capacidade financeira média da população. Se os preços por todo modo que se veja estão altos, em tese, não é momento de compra, mas de venda.

    Há anos, quando a bolha se apresentou e depois se consolidou dizemos para que pechinche, para que não compre imóvel por preço incompatível, que junte o dinheiro. Não ignore o valor do dinheiro. Não deixe de realizar seu sonho de comprar imóvel, mas cuidado, não se endivide de forma a perder qualidade de vida para você e sua família. Não adianta você comprar um imóvel e não poder viajar para Teresópolis por três anos!!! Isso acaba com um casamento!!! Como acabou com o da irmã de uma pessoa com quem pudemos conversar, conversa esta publicada no Blog.

    Então, resumo aqui a perspectiva do Blog para a questão da Bolha: Há bolha de preços de imóveis no Brasil. Os imóveis em média no ano passado valorizaram 1% ao mês, enquanto que por nos quatro anos anteriores valorizavam 50% ao ano!! Ninguém mais tem a ilusão de que os preços continuarão a crescer ou voltarão a crescer naqueles patamares irreais. Em algum momento a relação não divulgada de preço de imóvel/renda média brasileira terá de ser corrigida. Fico feliz com a notícia do Globo de que corretores já imaginam início de correção de tais valores.

    Se começar correção, ótimo, mas não vejo estouro de bolha pela característica mais estável das dívidas brasileiras. Ninguém hipoteca imóvel aqui e nosso mercado financeiro não admite títulos arriscados como os subprime que acabaram com as economias dos EUA, Europa e Japão. Mas o potencial é de desvalorização de 50% em relação aos preços de hoje, considerando a consultoria feita ao Wall Street Journal. Acho que um apartamento de um quarto em Botafogo custar 400 mil reais não é irrisório propriamente, nem barato. Me parece factível essa correção. Em quanto tempo? Só o mundo dos fatos dirá.

    A correção pode ser acelerada com melhora da economia mundial e volta da atratividade das Bolsas de Valores. Isso não parece estar estar à vista em curto prazo, não é? Portanto, a configuração da economia e cultura brasileira revela uma grande chance de haver um esvaziamento da bolha por anos, talvez cinco anos, desde quando se inicie.

    O importante é a visão macro: a Bolha está confirmada e os imóveis não experimentam mais processo de valorização que experimentavam de 2008 a 2012, além de que já se fala em queda de preços.

    Continuaremos  acompanhando.

    p.s. de 1º de julho de 2013 – Importante explicitarmos da forma o mais objetiva possível o que nos parece que ocorre no momento. Há a bolha. Parou o movimento de valorização, o qual começou a parar desde 2011, ano do ápice do movimento de valorização excessiva. Construtoras de imóveis residenciais estão com baixos lucros históricos, algumas vindo de dois anos com prejuízos e os estoques de imóveis estão altos e não baixam. A correção imobiliária parece não ter começado ainda porque a economia internacional ainda está de lado e mal. Por isso, parece estar no ápice o valor médio de imóveis, a partir do que deve haver queda, o que já está sendo cogitado na área, como publicado pelo Jornal O GLOBO.
    Como ocorreria a queda? Acreditamos que a maior hipótese que se apresenta é a de uma desvalorização pouco perceptível, por anos, talvez dez anos, com perda de proporção do valor do imóvel em relação à capacidade financeira das pessoas. Os imóveis ficariam estagnados ou evoluiriam pouco para cima ou para baixo, por talvez dez anos, enquanto as famílias pagam suas dívidas (imóveis e carros recém-adquiridos) e enquanto aumentam sua renda ano a ano, a partir do crescimento econômico. A outra forma seria a partir dessa que já está em evolução. No curso desse processo de esvaziamento natural da bolha imobiliária brasileira, a economia mundial melhora e as bolsas de valores voltam a ter atratividade. Nesse caso, valores investidos em imóveis passariam a migrar para ativos de maior risco. Isso geraraia uma aceleração da baixa de preço de imóveis, ou seja, aceleraria o processo de correção do valor de imóveis. Em todo caso, não há indício de estouro de bolha como ocorreu nos EUA, Europa e Japão. A necessidade de as empresas construturoas terem de fazer caixa ou diminuir a pressão financeira da manutenção de altos estoques de imóveis também pode gerar “promoções”, que podem influenciar em uma correção mais rápida dos imóveis e deflagrar o processo mais acelerado de esvaziamento da Bolha Imobiliária.
    Estamos monitorando. Qualquer novidade avisamos. Por enquanto o que já fora escrito no artigo “Bolha ou novo patamar de valores de imóveis” apresenta-se atual e válido. 

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