Atualizaçoes sobre a Bolha Imobiliária – Maio/2013

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    A pedido de Eduardo, que efetuou comentário no recente artigo “Estado Mínimo x Falta de servidores” (o recordista em acessos recentes -em três dias teve mais de 560 acessos), teceremos considerações sobre a Bolha Imobiliária no Brasil.

    Ele pede comentários, informando que imóveis no Rio de Janeiro pararam de aumentar, mas não caíram.

    Veja, senhores, senhoras e Eduardo, estamos na Bolha. Isso foi dito pelo FMI em relaçao ao Brasil, Índia, China e Rússia. Por conta do caos econômico na Europa e EUA, os investimentos em imóveis em países emergentes foi uma das saídas para capitais nacionais e estrangeiros. Não há organização desse mercado e nem há interesse disso, com estatísticas, com informações sobre compras estrangeiras, como há na Bolsa de Valores, nem nada disso, porque não há interesse, já que este mercado e o de artes são grandes mercados de lavagem de dinheiro.

    Entao, seguimos. Que dados temos? O Wall Street Journal, em abril de 2012, publicou matéria em que consultores especializados informavam que imóveis no Brasil estavam 50% acima de seus valores reais. Isso foi notícia e artigo do Blog. Isso confirma sobrevalor dos imóveis.

    Também já vimos que o que diziam sobre os imóveis continuarem a subir de valores até as olimpíadas, o que foi cabalmente desmentido pelo BLOG, não parece ter chance de ocorrer, já que nos anos de 2008/2011 houve aumentos de mais de 50% ao ano, gerando no RJ valorizações de mais de 350% e até 400% em alguns casos e em 2012 a valorização média foi de 13% ao ano, ou menos de 1% ao mês. Esse ano preveem aumento de 15% ao ano para os imóveis. Isso indica, como Eduardo afirmou, parada de evolução dos preços de imóveis.

    Recentemente a Cyrela informou que não espera queda de seus estoques de imóveis, como publicado no Jornal do Commercio, seja porque está para entregar muitos imóveis, seja porque nessas entregas muitos desistem da compra. Essas foram suas razoes para justificar não haver previsão de queda de estoque esse ano de 2013. Mas isso não é verdade. Pois se houvesse mais mercado comprador, estariam entregando imóveis, construindo mais e continuando a vender e entregar mais imóveis residenciais, como sabemos e como fizeram esses anos.

    Outras empresas construtoras saíram de prejuízos bilionários, como a Gafisa (1.094 bilhao de reais em fim de 2011), por cancelamento de vendas e falta de pagamentos, e comemoraram a queda no tamanho do prejuízo. Parece que ano passado talvez até tenha tido pequeno lucro, mas acho que foi prejuízo de pouco mais de 100 milhoes de reais, o que para o que houve em 2011 foi um alento.

    Entao senhores, desses dados podemos tirar algumas ponderações. Queda vem após baixa de vendas e preços. Entao, em tese, poderia dizer que o momento é de garantir boas vendas de imóveis. Naturalmente não posso dizer data de quedas de imóveis. Mas posso ponderar sobre como ela aparenta vir a ocorrer entre nós brasileiros.

    Nós não temos problemas de crédito ou mercado desregulado como houve na Europa ou EUA, entao não parece que veremos quedas astronômicas em curtos períodos. Posso afirmar que me parece que os imóveis não experimentarão aumentos de valores como vimos, nos próximos dez anos. Isso parece seguro de afirmar. O que já indica que financeiramente pode não ser o melhor investimento, apesar de as opções em renda fixa e títulos da dívida, exceto os brasileiros, já não serem grandes opções de retorno financeiro.

    Como seria a correção de valores de imóveis então. Vejam, a primeira hipótese que está se configurando atualmente é o ESVAZIAMENTO DE BOLHA IMOBILIÁRIA. Observe que sem grandes valorizações por anos, a perda de evolução de aumento/valorização para salários (que vêm crescendo enormemente nos últimos anos e sempre acima da inflação, exceto para a grande massa de servidores públicos), aliado ao passar do tempo e ao pagamento das dívidas oriundas de financiamentos imobiliários, pode gerar equilíbrio entre valor de imóveis e capacidade econômica da população. Isso poderia ocorrer em dez anos. A partir daí poderia haver evoluções normais de preços imobiliários novamente, em tese.

    A hipótese de que teríamos uma aceleração desse processo de correção seria a concorrência que o mercado de imóveis poderia sofrer com outros ativos financeiros. Mas com as economias combalidas e política de afrouxamento de juros da dívida em todo o mundo, essa concorrência teria de ser feita pela Bolsa de Valores e uma grande evolução desta depende de uma mudança de percepção do mercado global para os próximos anos. Isso seria mais fácil com diminuição de desemprego nos EUA, Japão e Europa e volta de crescimento econômico a esses países. Mas muita participação estrangeira em retirada/exploração de petróleo do pré-sal e recentes blocos no Nordeste e Norte Brasileiro podem ajudar perspectivas de negócios e expectativas de mercado, influenciando mais rapidamente essa expectativa global e quem sabe gerar aumentos em bolsas de valores que se sustentem.

    É difícil hoje imaginarmos aumentos nas Bolsas de Valores de grandes vultos que se sustentem tempo suficiente para aparentarem serem realmente sustentáveis e indicarem serem as bolsas de valores boas opções de investimentos de forma massificada, apesar de estarem hoje em baixa indicar que estão em bom momento de as ações serem compradas.

    Então, parece que está em bom momento de venda de imóveis e compra de ações, hoje. Mas como o mercado vê isso? As pessoas somente ficam à vontade para investir em bolsa quando ela cresce bem por muito tempo. Então, se isso ocorresse, haveria sim saída de imóveis para que tais valores fossem para Bolsa de Valores, gerando baixa de valores de imóveis de forma mais rápida. Mas seria um ESVAZIAMENTO DE VALORES DE IMÓVEIS MAIS RÁPIDO somente e não vejo ESTOURO DA BOLHA como ocorreu nos EUA e Europa, felizmente, já que a sandice parou (ver p.s. de 17/06/2013).

    É acompanhar para ver como se dará o, já e andamento de processo, ESVAZIAMENTO DA BOLHA IMOBILIÁRIA. Se será rápida ou lenta, só vendo o desenrolar. Muitos cancelamentos de compras e retomadas de imóveis não pagos também poderiam gerar essa aceleração do processo. Muitas pessoas hoje compram imóveis através de leilões da CEF, por exemplo, em que os imóveis saem pela metade do preço ou menos. Essas informações e o percentual de calote e retomada de imóveis também não são publicadas ou centralizadas em órgãos do governo, pois não há fiscalização da atuação desse setor de mercado, sob a perspectiva econômica.

    Nós seguiremos a evolução e continuaremos a publicar sobre o tema. Mas é um desenrolar lento e que saiu da pauta dos jornais que não publicam ou incentivam venda ou queda de mercado de imóveis… com razão, pois mexe com a vida das pessoas de forma muito importante, ao contrário de meramente dinheiro.

    p.s. de 17/06/2013 – A “sandice” a que me refiro quando digo que parou foi a do início da bolha, em 2008, 2009 e 2010 e ainda em início de 2011, diminuindo e parando em 2012. Durante o período de alta, quaisquer valores pedidos por imóveis eram aceitos como verdadeiros. Houve um período de total falta de noção sobre quanto valia realmente um imóvel. Im´veis de R$250 mil em Copacabana subiram para 400 mil, depois 600 mil e hoje nõa sobem mais além de 750 mil. Pararam. Antes, o preço de venda já era adimitido como defasado e você comprar o imóvel era negócio certo com lucro no dia seguinte. Havia corretor que falava que o preço seria para aquela semana!! Esse foi o período de sandice. Hoje, os preços pararam de subir além de 1% ao mês e o preço avaliado já é informado ao vendedor como podendo não ser obtido em mercado se ele quiser vender mais rápido ou mesmo que demore um pouco. Isso foi o que quis dizer com o termos “acabou a sandice”. Achei importante pontuar isso, até par a memória da evolução dos preços e das expectativas anteriores e as atuais.

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