Agora é oficial o esvaziamento da Bolha Imobiliária

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    Bem, bem,… depois de muita espera e de muitos fatos impedindo a queda dos preços de imóveis (investimentos estrangeiros, programa “minha casa, minha vida” e aumentos no limite de valor financiado pelo FGTS para aquisição de casa própria para 500 mil e depois até 750 mil reais), finalmente essa queda chegou.

    Muitos foram os que, anos e anos, disseram que não havia bolha imobiliária no Brasil criada desde 2008 a partir da migração de capitais dos EUA e Europa para fugirem do furacão econômico e financeiro que explodiu por lá com a crise financeira mundial. Procurando abrigo, o refúgio desses gigantescos valores foram o ouro, dólar e imóveis onde estes estavam a preços bons ou razoáveis e tinham possibilidade de valorizar. Resultado: China, Rússia, Índia e Brasil tiveram bolha imobiliária declarada assim pelo FMI em 2011.

    Como o afugentamento de capitais para esses mercados impediam a retomada de normalidade econômica nos países de origem dessas verbas, ou seja, EUA e Europa, em especial, pela primeira vez na história do FMI este órgão defendeu a controle de capitais.. rsrsrsrs. Sob o argumento de que a liberdade de fluxo financeiro estava prejudicando os emergentes, criando bolhas, e os ricos, que ficaram sem investimentos para retomar o crescimento econômico, o baluarte da sempre defesa da liberdade total e irrestrita de capitais mundo afora, o FMI, defendeu que deveria haver controle de capitais.. rsrsrs. Foi interessante. Mas retomando nosso tema…

    Além desse afluxo de capital estrangeiro, o Programa “Minha Casa, Minha Vida” juntamente com medidas de incentivo à compra de imóveis e sua construção, como forma de turbinar nossa economia em meio a um mundo em crise financeira, e assim manter crescimento econômico e emprego, terminaram acentuando o movimento de supervalorização imobiliária em parâmetros longe da realidade econômica do País. O metro quadrado nas principais cidades brasileiras passou a ficar mais caro do que em Tóquio, Londres, Nova York, Paris, mesmo em tais países havendo renda per capita até quase cinco vezes maior do que a existente no Brasil. Nossos apartamentos e casas ficavam mais caros do que em países em que a renda per capita chegava a 58 mil dólares, mesmo nossa renda per capita não ultrapassando 13 mil dólares… mas ninguém viu um movimento de criação de bolha imobiliária.. rsrsrsrs. Só nós e outros Blogs Sociais.

    Depois de muitos dizerem que imóveis não caem de preço, agora resta consagrado o movimento de mais de 8 meses de “promoções de imóveis”.. rsrsrs. Não é tratado como reajuste de preço.. são promoções.. aahuahauahuahau Mas essa realidade agora foi publicada no Jornal O Globo, na primeira página do dia 08/03/2015, sob o título “FREIO NO MERCADO IMOBILIÁRIO”.

    Tudo o que já falávamos, na verdade muito menos do que falávamos, está lá: estoques de imóveis em alta e encalhados nas carteiras das grandes construtoras, endividamento alto das famílias brasileiras impedindo a retomada das compras. Resultado: “Construtoras já oferecem descontos e negociam melhores condições de pagamento”, segundo a chamada do artigo comentado.

    Bem, agora que não se questiona mais que os imóveis estão caindo de preços, nós, como sempre, vamos prescrutar a próxima questão. O que vem em seguida? Qual o limite do movimento de queda de preços de imóveis?

    Observem, os imóveis já caíram em torno de 30% e em alguns casos 40%. Hoje, quem tem imóvel para vender, dependendo do bairro, pode ver que a avaliação que o corretor faz já não é mais como antigamente.. antes ele dizia que o valor era X mas que conseguiria X + Y. Agora ele diz que é X, mas que você não vende se não for X – Y. Na Alemanha a queda de 6% no valor do imóvel em um ano foi admitida com estouro de bolha imobiliária, mas aqui, a queda de 35% não é estouro de bolha.. rsrsrs. Ok. Vamos em frente.

    Observe que esse ano é de recessão. Quem sabe qual o nível da recessão? Pelo que acompanhamos não deve ser muito intensa se comparada ao que a Europa e EUA passaram. Mas as causas da bolha e respectivo estouro aqui foram e são diferentes das de lá. Não haverá imóveis vendidos a um real como lá chegaram a ser vendidos por um dólar. Mas aqui como lá as empresas que detêm imóveis não os podem manter por muito tempo, sob pena de grande despesa com IPTU e condomínio. É melhor vender barato e se desfazer dessa despesa. E quanto maior o estoque, maior a despesa e a necessidade de vender rápido. Então, já vemos as quedas em 35%.

    Mas isso é em cima de um preço que era muito alto e muitas pessoas que tinham crédito e vontade de comprar imóveis já o fizeram em valores entre 500 mil a 750 mil. Então, além de haver grandes estoques e grandes despesas para as construtoras, há menor demanda porque muitos já compraram imóveis e estão pagando contas de 20 anos (e os imóveis com descontos de 35% não estão propriamente baratos ainda..). Já soubemos de caso em que uma pessoa que comprou imóvel a 765 mil no andar mais baixo de um prédio está vendo agora imóveis que não foram vendidos e em andares mais altos e mais caros serem vendidos por 625 mil. Como dissemos… quem comprou caro verá seu vizinho comprar mais barato.

    Mas isso não deve ser motivo de revolta. Quem já comprou conseguiu seu apartamento e está morando nele, sem pagar aluguel. Deve somente se preocupar em pagar a dívida e esquecer o mercado imobiliário.

    Se houver recessão mesmo, os imóveis irão caindo de preço. E ninguém pode saber o fundo do poço pois quando a sociedade perceber isso ela pode deixar de comprar para esperar cair mais e aí é complicado.. é o inverso do que ocorreu quando os imóveis subiam e todos compravam e os imóveis subiam mais ainda.

    Um parâmetro surgiu desde abril de 2012 como publicado no Blog: uma consultoria norte americana avaliou o sobrepreço de nossos imóveis em 50%, mesmo tendo eles se valorizado à época em mais de 300% em cidades como o Rio de Janeiro. Significa que uma valorização de 150% de 2008 a 2012 retirou uma defasagem de valor de mercado, mas que acima disso, segundo a consultoria, o preço não se sustentava ou estava caro. Então, podemos imaginar que o imóvel que você vê hoje pode cair a 50% de seu preço.

    Depois disso é mais difícil.  E depois disso há até uma repercussão grave na economia pois vários bancos começam a ter problemas com seus financiamentos e garantias de operações dos financiamentos… o teste de choque realizado pelo Banco Central ano passado,  em junho, evidenciou que os bancos não sentem a queda até a desvalorização de 55% dos imóveis. Depois disso o Banco Central pode ter de tomar medidas para manter alguns bancos funcionando com liquidez..

    Bom, até 50% de queda, já que já caiu em média 35%, entendemos que é razoável e então essa faixa de preços de menos 35 a 50% do imóvel pode ser o ápice normal da queda de imóveis e faixa em que você terá bons preços de compras por prazo determinado, pois não será para sempre. Abaixo disso é difícil esperar que vá, apesar de não ser impossível. Mas a probabilidade é menor e nem é desejável para a economia, então você estará entrando em faixa especulativa se mirar abaixo dessa faixa de queda de 50%.

    Nosso blog é dedicado a compradores normais de imóveis e não especuladores. Portanto, nossa perspectiva é a de criar condições para que o cidadão faça uma compra razoável.

    Há um fato importante que pode aliviar a queda de imóveis: os estrangeiros. Fundos estrangeiros já verificaram o movimento de baixa de preço de imóveis no Brasil e estão compondo carteiras para virem aqui comprar mais barato e nos vender mais caro, como sempre. Ou simplesmente manter imóveis em carteira e obter seu rendimento em aluguéis para seus fundos. Isso pode dar fôlego ao setor e aliviar o movimento de queda. É importante verificar e acompanhar isso. Acompanhem os movimentos de Mark Mobius nessa área.

    Também é bom verificar que, em se tratando de Brasil, e nas condições econômicas interna e externa, o movimento de correção pode ser curto e intenso ou longo e menos intenso, como aconteceu no Japão que demorou 30 anos para ver a normalizçõ do mercado imobiliário depois da bolha nos anos 80. Entretanto, como já houve uma queda de 35%, é mais provável, considerando um limite de resistência de preços em 50% (ex. imóvel que hoje é avaliado em 750 mil cairia com grande certeza até em torno de 500 mil e não passaria de 350 mil), que o período de queda seja do tipo intenso mas curto, estabilizando o preço mais baixo daqui a não muito tempo.

    Entendemos razoável que esse limite se apresente no fim desse ano e depois haja uma valorização mais compatível com o índice de inflação. A vinda de estrangeiros deve ocorrer a partir do segundo semestre, após a composição das carteiras.há então uma janela de um ano com bons preços. Depois há que se reavaliar o mercado que será influenciado pela melhora ou não da economia internacional também. Enquanto a economia internacional estiver ruim, há estímulo para aplicações em imóveis. Retomada de crescimento mundial aumenta chance de grandes altas em bolsas de valores e atrai capital para o mercado bursátil, retirando de outros mercados como dólar, ouro e imóveis. Essa é a regra geral. Sempre deve ser analisado o momento, fatos novos e modulada a realidade do seu mercado. No nosso caso, o Brasil.

    Quem tiver crédito, rsrsrsrs, sugerimos começarem a se informar sobre preços de imóveis para encontrar uma oportunidade boa de compra durante esse ano. Por falta de demanda interna não cremos em outro pique de valores no setor imobiliário como foi visto de 2008 para cá. E lembre-se, uma boa compra não é necessariamente a compra pelo valor no piso final possível, mas um imóvel de que você goste e que possa pagar sem prejudicar muito sua qualidade rotineira de vida.

    Boa pesquisa.

    p.s. de 09/03/2015 – Texto revisado e ampliado.
     

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