Atualizações sobre Bolha Imobiliária Agosto/2012 – parte 2

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    Pessoal, discutindo com alguns amigos e percebendo que há, como ainda haverá por algum tempo, falta de parâmetros para as pessoas se sentirem mais seguras sobre qual é o preço ideal de imóveis no RJ e no país, resolvi dar alguns parâmetros que acho razoáveis, alertando para o fato de que as condicionantes de preço de imóvel são múltiplas e ninguém pode se arvorar o sabedor de para onde exatamente vai o mercado imobiliário ou qualquer outro.

    Veja o que aconteceu com ações. No início de 2008 a previsão era de alta na Bolsa brasileira e havia previsões de que 2008 fecharia em 84 mil pontos e até havia quem, inclusive eu, acreditasse que atingisse 94 mil pontos. Com a quebra do Lehman Brothers, nos EUA, a Bolsa chegou a 29 mil pontos!! E até hoje, quatro anos depois, não passa de 59 mil pontos. Está defasada. Se eu tivesse dinheiro sobrando eu colocaria na bolsa aos poucos, antes da reversão de tendência, lógico! Acredito que a reversão ocorreria quando não se acreditar mais que a economia mundial piore. Isso em tese ocorreria dentro em três anos, a paritr de quando uma retomada econômica lenta mundial pode despertar o apetite por risco e, portanto, por investimento em bolsa de valores (um movimento que pode ser positivo por vários anos, enquanto Europa e EUA limpam suas relações dívida/pib). Até porque os juros básicos europeus e americanos estão negativos… mas isso são ponderações e análises. Ninguém sabe o que ocorrerá. E aí voltamos à pergunta básica e que ninguém sabe fazer: quando comprar? Quando está barato. Hoje as ações brasileiras estão baratas. A ação da Petrobrás está abaixo do patrimônio líquido. Então seria o momento de compra. Mas e se cair mais? A responsabilidade tem que ser sua pela sua escolha, entende? A resposta está também em quanto tempo você admite de investimento… mas aí a conversa fica longa.

    Então voltemos aos imóveis. Senhores, vamos direto à pergunta: quando comprar? Quando está barato. Está barato? Não. Então não é hora de comprar. E se você não comprar e os preços subirem? Seja responsável pela sua opção, seja adulto e diga, como qualquer analista: as condições de mercado não apontavam isso e eu não posso ponderar o que não está sendo evidenciado pelas condições de mercado. Investir contra o que você vê não é investir, é loteria.

    Então tá. O que se vê? Imóveis caros. Não há pessoas com dinheiro sobrando. Pessoas que ganham bem não conseguem comprar imóveis no RJ e em muitas capitais no Brasil. Imóveis no RJ ainda estão mais caros do que Londres, Tóquio, Paris e Nova York. Isto está certo? Se nestes locais a renda é de até cinco vezes mais do que no RJ, isto está certo? Não. Então, a tendência é de correção. A tendência é de queda. Está claro?

    No início do ano houve publicações que confirmaram o que dissemos durante dois anos. Esse ano é de correção e de queda de valor de imóveis. Portanto, acompanhe os preços individuais dos imóveis se você quer comprar.

    As melhores informações que tenho e que confirmaram minhas expectativas sobre mercado imobiliário são de uma publicação no “More Bem”, do Jornal O Globo e do Wall Street Journal, respectivamente apontando previsão de queda de 25% em 2012 do valor de imóveis e de sobrevalorização de imóveis no Brasil em 50%.

    Assim, senhores, para facilitar para vocês, para entender o valor ideal de um imóvel que você queira, pegue o valor dele em janeiro de 2012, na alta do pico, e divida por dois. É mais ou menos isso o valor ideal do imóvel que você quer. Isso não seria o barato, mas o preço. Se o imóvel custava um milhão no início do ano, primeiro já deve ter caído para 800 mil, para preço de venda com certeza. E se você oferecer R$750 mil provavelmente o levará. Mas ele ainda pode cair para R$500 mil até junho de 2013, creio eu, pois quem tinha dinheiro para pagar absurdos já se endividou e está encalacrado por 25 anos!! Está fora do mercado.

    Você que não comprou está dentro do mercado, então o mercado murchou! Entendeu? As construtoras estão com prejuízos no setor residencial. Ações em baixa. A Gafisa teve prejuízo de 1,094 bilhão em fins de 2011!! É claro que não haverá propaganda de bolhas imobiliárias por aí. Você tem que ir nas construtoras, ver o que elas têm em estoque e oferecer baixo. Veja o que ocorre. Eu já recebi telefonemas de corretores que antes desdenhavam minhas ofertas e hoje me oferecem imóveis com descontos de 30% sobre o valor anterior.

    Quando vai parar a queda? Onde vai parar? Não sei. Eu acho que enquanto o brasileiro estiver endividado, os preços terão que cair. Mas o mercado não é estático. As construtoras diminuíram as construções para não aumentar estoques. Os juros básicos estão baixos em todo o mundo e baixando no Brasil, o que começa a fazer com que retornos menores em aluguel pelo investimento feito comecem a não parecer perda de dinheiro (isso é uma alteração de parâmetro importante desde nossa primeira análise). Imóveis estão sendo comprados nos EUA para serem explorados em locações. Como isso pode ocorrer aqui? Ninguém sabe.

    Então, senhores. Para mim, o mercado continua em baixa. Os imóveis vão continuar caindo. Se quiser comprar algo, pechinche. A hora de pagar menos é essa. Encontrando algo bom, por preço razoável compre. Mas não se endivide à toa. Pense na sua qualidade de vida. Não encontrou imóvel bom por preço justo? Junte dinheiro. E se aumentar o imóvel? Estaria fora da curva, mesmo na Zona Sul do Rio de Janeiro. Responsabilize-se pela sua escolha e continue procurando informações e imóveis para comprar e alugar. Se encontrar informações boas, por favor, compartilhe.

    abraços    

    p.s. de 14/08/2012 – texto revisto e ampliado.

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