Indicativo de ocorrência de bolha em imóveis por informação oblíqua, limite temporal para ocorrência da correção e prejuízo da Gafisa em 2011

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    Os últimos artigos da Miriam Leitão estão muito bons (não sobre bolha, mas sobre economia em geral). E estão entrando em sintonia conosco em vários temas. Mas o comentário que quero trazer a vocês é sobre trecho da coluna “o preço do dinheiro” de hoje, 13/04/2012.

    Não se falava de imóveis, mas de baixa de juros pelos bancos públicos e eventual bolha de crédito para consumo e até problema dos bancos em adminstrar o aumento de demanda que pode ocorrer, quando surge este trecho:

    “Os dois dirigentes (do Banco do Brasil e da CEF) recusam a ideia de que isso é incentivo ao endividamento excessivo que pode levar à formação de bolhas como as que arruinaram outras economias.

    — O endividamento das famílias está em apenas 22% da renda. Isso é um nível baixo. A gente pode pensar em bolhas quando os ativos estiverem se valorizando muito acima da renda — afirma Márcio.

    Lembrei que isso ocorre nos imóveis. Ele admitiu que certos segmentos desse setor precisam mesmo ser olhados com bastante atenção.”

    Nós sempre falamos que crescer preço de imóveis muito além da renda é evidência de bolha, não é? Bem, fiquem com esta informação.

    Agora vejam. A moda é dizer que o mercado estabilizou nesses preços atuais altíssimos. Mas antes diziam que subiria até 2014 e 2016. A situação está mudando… mudando para correção. A correção já começou a acontecer no início deste ano. É em que acredito.

    Vocês viram o prejuízo da Gafisa para o ano de 2011? 1,09 bilhão de reais. Houve desistência de compra de imóveis, tanto imóveis de casas populares (investimento feito na empresa Tenda) quanto na base de clientes comuns de classe média.

    A Caixa efetuará recentemente grande leilão de imóveis, inclusive como dito na coluna da Míriam Leitão de hoje “O preço do dinheiro”.. imóveis mobiliados. Não há informação precisa de quantos financiamentos imobiliários estão sendo abandonados. Isso seria interessante.

    Ao meu ver inicialmente a desvalorização não precisaria ocorrer com devolução de imóveis, pois os empréstimos aqui são exigentes… mas no artigo que li sobre o prejuízo da Gafisa uma das medidas que o executivo anunciava para melhorar as contas da empresa este ano de 2012 seria a adoção de medidas mais rígidas para concessão de financiamento imobiliário, para que “tivessesm mais garantias de que a pessoa que compra o imóvel teria como pagar” (citação livre das apalavras do executivo da Gafisa).

    Empreendimentos na Tijuca pararam de vender imóveis e preparam promoções… promoções, senhores, é correção de valor alto de imóvel novo.

    Não adianta a revista “A Época” publicar sobre venda de imóveis de milionários… vamos ver a realidade este ano de 2012.

    Perguntaram-me sobre limite temporal para a ocorrência de correção. Vejam, interessante pergunta. Para mim, já está ocorrendo correção, mas que ainda se apresenta pontual. Promoções de imóveis… fechamento de compras e aluguéis abaixo do preço inicial pedido… agora, se houver queda forte e perceptível como furo de bolha, ao meu ver tem de ocorrer este ano de 2012 até no máximo junho de 2013.

    Se não ocorrer a correção neste período, serei obrigado a admitir que o preço dos imóveis foi absorvido pela sociedade e que permaneceremos com os imóveis mais caros do mundo, com cidades mais valorizadas do que Londres, Tóquio ou Nova York, apesar de a renda lá ser até cinco vezes maior do que a nossa. Não consigo ver isso e não tenho notícias de continuidade de compra de imóveis inteiros (digo, prédios) por fundos imobiliários estrangeiros como já ocorreu no centro da formação de bolha de preço entre 2008 e 2010.

    Para mim, é aguardar as condições de temperatura e pressão ocorrerem. As notícias econômicas são de baixa de consumo. A última informação que eu tive, anterior a esta prestada acima na coluna da Miriam, é de que o endividamento das famílias estava em 33%. Eu estou vivendo sem excessos (não porque não queira os excessos). Meus amigos reclamam dos custos de vida. Meus amigos que podem comprar imóveis acima de um milhão de reais não pretendem fazê-lo por acharem que os preços estão surreais. Preferem manter investido esse dinheiro e ter liquidez.

    Para mim, por mais que eu fuce informações, as confirmações são de baixa da economia, endividamento de famílias, renda estagnada (não há previsões de que haverá aumento de renda nos próximos anos como ocorreu nos últimos 10 anos). E como o preço de imóveis não pode se alinhar com essa realidade? Quem vai comprar? Você sabe de alguém que está escolhendo imóveis para comprar? Famílias com renda entre 20 e 30 mil não estão podendo escolher imóveis…

    A única tese de que preços altos assim se sustentam é a ocupação da cidade recém-valorizada por novos moradores de mairo renda, expulsando os moradores antigos. Isso aconteceu na Califórnia. Isso já foi objeto de artigo no Le Monde Diplomatique, como já apontei em artigos anteriores. Mas eu não acho que seja isso o que ocorre conosco.

    Seguimos.

    p.s.: texto revisado.

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