Confirmação de início de reajuste de preços imobiliários: início de correção da bolha imobiliária

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    Well, well, well…

    Pois é, senhores. Ontem o jornal “Bom Dia Brasil”, da Rede Globo, apresentou uma reportagem sobre a chamada evidente fase de “estabilização de preços de imóveis”.

    Não assisti à repetição desta reportagem no “Jornal Nacional” (mas não o vi intereiro ontem) e não assisti ao “Jornal da Globo”. Mas devo repetir o que venho falando desde junho de 2010: a mídia somente reportará fatos já consolidados nesta área, até por isenção de responsabilidade na diminuição patrimonial dos cidadãos.

    É difícil abordar um tema complexo deste em jornal, normalmente é abordado só o momento de evidência de movimentação, seja para cima, seja para baixo. Mas quando é para cima a mídia é mais irresponsável, pois estimula acréscimo de valores, as construtoras gostas, as corretoras de imóveis gostam, os proprietários de imóveis gostam e até quem comprou gosta de ouvir que seu imóvel está valorizando. Então, a irresponsabilidade que ocorreu em informação desmesurada sobre o “movimento de valorização imobiliária” é um pouco culpa da sociedade também que quer comprar matéria que a iluda positivamente, sem pensar nas consequências.

    Mas digo isso para avisá-lo mais uma vez que você não verá manchete sobre estouro de bolha imobiliária, nem assunção de bolha imobiliária, antes de ela estourar, meu amigo. Então, nós temos de contar conosco mesmos.

    É fase de estabilização ou é correção de preços exacerbados e desvalorização?

    Lembra quem dizia que os imóveis só parariam de aumentar depoisa da Copa de 2014? Melhor, ainda… lembra de quando diziam com veemência que só pararia de aumentar após as olimpíadas de 2016? rsrsrsrsr Agora dizem que a fase é de estabilização..

    Se a fase é de estabilização, então o preço alto atual estaria correto, certo? Como se explicar, então que mesmo na reportagem sobre a “fase de estabilização” seja noticiado que as imobiliárias estão oferecendo desconto de 15% na compra e ainda te pagam a escritura? Tem escritura, senhores que pode custar R$50.000,00 (cinquenta mil reais). Que descontão, hein? Isso não é desconto, amigo… isso é desconto de custo da compra que ainda é compensado pelo elevado preço em que se encontra o imóvel.. isso é correção de valor embutido!! Este valor se chama excesso de lucro. Esse valor se chama sobrepreço de especulação imobiliária. Este valor se chama início de correção dos valores de bolha imobiliária.

    Agora veja mais dois casos de que soube. Há um prédio recém construído no bairro (atualmente milionário..rsrsrs) de Botafogo. A construtora informa que os preços dos imóveis de dois ou três quartos, no valor de R$1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais – isso mesmo!) estão em promoção.. saem por R$900.000,00 (novecentos mil reais)!!! AUHAUHAUHUAHA Que descontão, hein amigo? R$400 mil des desconto!!! Isto é desconto para venda ou é correção de valor irreal?!?! Se é correção de valor irreal, não é início de correção de bolha que existia? A baixa é superior a 30%.

    E digo mais um exemplo. No Leblon, na região da “Selva de Pedra”, região antes desvalorizada no Leblon, e recente enclave milionário (rsrsrs), um apartamento de quatro quartos, com uma vaga e condomínio de R$700,00 (setecentos reais – veja a incongruência entre valor de imóvel e condomínio) era avaliado por no mínimo R$1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais). Acabou de ser fechado um negócio, há um mês, de um apartamento de quatro quartos na região no valor de R$900.000,00 (novecentos mil reais). É alto, ainda, mas a baixa entre avaliação e fechamento de negócio é da ordem de 25%!

    Assim, senhores, vejo que já iniciou a movimentação de baixa de preço, como apregoado por nós que ocorreria logo após a baixa de venda de unidades residenciais, que já tinha ocorrido. Está uma movimentação um pouco mais rápida do que imaginei, mas vamos aguardar se veio para ficar, como creio que sim.

    Há algumas coiosas no horizonte. Se grande parte dos que podiam se endividar já o fizeram nos três anos passados e estão com dívidas a serem pagas em 20 anos, estes não comprarão novo imóvel. À medida em que baixarem os preços, aqueles que esperaram poderão ir encontrando imóveis e comprando, arrefecendo a movimentação de baixa. Mas como estão essas camadas? Ninguém sabe. Eu não comprarei imóvel caro. Prefiro alugar até o preço ser bom e razoável. A renda do brasileiro não acompanhou a alta absurda imobiliária e por isso a bolha que tem que se corrigir. Mesmo que se corrija em 30%, a alta foi tão alta que a valorização em cinco anos terá sido no Rio de Janeiro de uns 250%. Então esta queda é razoável e só não sei se iria além disso. Se não for os imóveis continuarão caros, mas menos caros e quem comprou no pico chorará, lógico.

    Agora, pelo lado de arrefecimento do movimento de correção há o interesse dogoverno em estimular as compras de novo. Juros básicos baixarão e juros de empréstimo, o que pode dar fôlego, mas quantos há nessa camada que não comprou para impedir uma correção? Não sei. Não me parece muita gente, mas só aguardando para conferir. Por outro lado a Europa, Japão e EUA estão soltando dinheiro e Merkel disse à Dilma que esse movimento durará três anos (artigo de capa sobre encontro de Dilma e Merkel, publicado hoje, 06/03/2012 no Jornal O Globo), ou seja até 2015 haverá liquidez internacional exacerbada. Para onde irão esses valores? Se forem para imóveis, podem segurar a correção. mas acho que não irão para mercados supervalorizados como o nosso. Mais fácil ganhar dinheiro com arbitrgem de juros internacionais, pegando a juros barato do BCE e aplicando em tíutulos de emergentes que pagam juros altos, especialmente no Brasil, ainda.

    Então, para mim, a balança está a favor da queda e correção da bolha imobiliária este ano. Acompanhamos e aguardamos o desenrolar dos fatos. A correção, iniciada no fim de 2011, como previmos, se confirma em março de 2012.

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