Atualizações sobre Bolha Imobiliária AGOSTO 2012

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    Pessoal, estamos em um momento interessante, difícil e sem informações adequadas, até porque elas inexistem de forma sistemática como por exemplo sobre a evolução de ações em Bolsa de Valores. Compartilho as informações de que disponho e minhas opiniões.

    Vocês leram a coluna do George Vidor hoje, dia 06/08/2012, pg. 18 do Jornal O Globo? É por isso que digo para lerem esse colunista. Boas informações sobre o mercado imobiliário no artigo “Atraídos pelo aluguel”. Comentarei este artigo junto com as demais informações que possuo.

    Primeiramente, é importante frisar que já houve uma queda em torno de 25% de grande parte de imóveis residenciais oferecidos, sejam novos, sejam antigos. Isto por causa de tudo aquilo que dissemos, ou seja, a renda brasileira tem limites e as famílias estão endividadas em grande parte pagando bens duráveis (automóvel e imóvel), o que impede a continuidade de evolução positiva de valores de imóveis residenciais como vinha ocorrendo.

    O patamar de preços, entretanto ainda está alto. O Wall Street Journal em abril de 2012, como publicado neste BLOG, avaliou que os imóveis no Brasil estão sobrevalorizados em 50%, em média. A crise internacional está impedindo grandes avanços na renda pelos próximos meses e anos. A Gafisa teve pre´juízo publicado no fim de 2011 em R$1,094 bilhão de reais. Recentemente foi publicado no Jornal O Globo a queda das ações de praticamente todas as empresas construtoras, Rossi, Cyrella, Gafisa Brookfields. Isso indica que o mercado não vê com bons olhos o futuro dessas empresas e o motivo é perspectiva de diminuição de vendas, naturalmente.

    As informações que tenho dos EUA é de que agora começou a estabilizar o movimento de queda de imóveis nos EUA com valorização pífia dos mesmos após 5 a 6 anos de queda e buraco de valores dos imóveis. Na série de publicações sobre os EUA nessa crise, efetuada pelo Jornal O Globo, foi dito que esta geração atual é a “geração aluguel”, pois um dos pilares do “sonho americano”, calcado na casa própria não era mais factível por grande parte da população que sofre com desemprego e baixa de renda, em virtude do desenrolar da crise e do endividamento alto do país. Mas estava ocorrendo a compra de edifícios interios por empresas e investidores interessados na renda de çaluguéios, já que os juros americanos e na europa hoje são negativos.

    Bem, o endividamento dos brasileiros não sumirá em dois anos, nem em quatro. Assim, parece-me que a manutenção de movimento de queda dos valores de imóveis no Brasil, pelo prisma da renda do brasileiro continuará como está. Ninguém sabe qual é, mas o pico de baixa pode ocorrer em junho de 2013, ao meu ver, pois a Copa do mundo pode gerar algum interesse na área e segurar um pouco a queda de venda de imóveis. Mas me parece que ainda sim, os valores tendem a terminar de sofrer a correção de 30% q1ue falta para completar o reajuste apontado pelos consultores americanos cuja análise foi publicada no Wall Street Journal. E a partir de 2016/2017, não por causa das Olimpíadas, mas por causa da eventual diminuição do endividamento das famílias brasileiras, pode começar a ter mais renda para compra de imóveis. Após o pagamento de muitas parcelas de empréstimos antigos, realizados entre 2008 e 2011 para aquisição de carros e imóveis.

    Isso seria assim, a princípio. Mas George Vidor trouxe outro parâmetro interessantíssimo. Como a queda de taxa de juros básicos internos afeta o interesse por compra de imóveis? Nós mesmo já ponderamos em artigos anteriores que um dos atrativos dos imóveis são sua valorização no mercado (perspectiva ruim) e a perspectiva de retorno com aluguéis sobre o patrimônio investido (antes ruim e hoje em curso de alteração por conta da queda da taxa de juros brasileira).

    Como George Vidor disse em seu artigo acima apontado e eu mesmo já havia dito, havia expectativa no mercado de aluguéis de que 1% era bom retorno. Isto não estava mais ocorrendo. Mas hoje, com a alteração de juros básicos brasileiros, remuneração de 0,4% e 0,6% que era considerado baixa para imóveis pode começar a parecer interessante para investidores conservadores.

    Veja este trecho do artigo do Vidor publicado hoje no Jornal O Globo:

    “No passado, o parâmetro para o aluguel mensla era de 1% do valor do imóvel ou do investimento realizado.O retorno mais factível oscila de 0,4% a 0,6% ao mês, o que é competitivo com os rendimentos dos títulos de renda fixa, CDBs, etc.”

    E ainda:

    “O mercado de locação representa menos de 25% do total de imóveis no Brasil. Em outros países essa proporção chega a 45%.”

    Portanto, pode ocorrer o início de interesse de fundos de investimento imobiliário em compra de imóveis para alugar. Só que continuará havendo desinteresse de compra por parte de pessoas físicas endividadas e de investidores de curto prazo, com interesse exclusivo em compra de imóvel na planta para venda ou mera compra de imóvel para revenda em especulação imobiliária, já que a previsão de valorização de imóveis no Brasil não é boa a curto ou médio prazos.

    Então, senhores, quero deixar algumas coisas claras. Primeiro: já houve uma queda que se consolida no ano em mais ou menos 30% do valor dos imóveis residenciais. Há a impressão para mim de que o movimento de baixa ainda tem fôlego para realizar 40 a 50% de queda considerados os preços de início de 2012. Com pequenos movimentos de mais ou menos compras, os imóveis residenciais ganhariam fôlego para venda somente a partir de 2016/2017, quando o nível de endividamento brasileiro diminuísse, a economia mundial melhorasse e a renda brasileira pudesse voltar a crescer com mais vigor e ser direcionada mais livremente para tais compras. É o que me parece.

    Nesse meio tempo, as empresas não são incapazes e devem lançar menos imóveis residenciais para não forçar mais baixa do valor de seu imóveis. Tenderiam essa empresas a tentar diminuir o estoque, hoje gigantesco, de imóveis a serem vendidos. Tenderiam ainda a focar mais em lançamentos de imóveis dentro dos parâmetros do programa “Minha casa, Minha vida”, pois com subsídio do governo fica mais fácil a venda e isso garante fluxo de caixa a estas construtoras durante esse período de dificuldade de vendas normais à classe média. Também poderiam se voltar um pouco mais para lançamentos de imóveis comerciais que interessam a fundos imobiliários com interesse em aluguel. E também à construção de Edifícios com apartamentos tipo Flat e Loft, pois têm boa procura por aluguel por empresas, estrangeiros, para locação por temporada ou para residencial.

    O importante é neste período você aproveitar para se organizar financeiramente. Junte valores, acompanhe o mercado e aproveite oportunidades, se você ainda tem capacidade de endividamento. Se você vive no limite, não há saída para você, lamento. Mas todos podem baixar seu nível de vida para economizar e criar condições de aproveitar o momento certo até a maré virar no sentido de retomarem-se valorizações de imóveis.

    Para mim, você tem cinco anos para se organizar, antes de volta de valorização de imóveis. Alugar algo mais barato e salvar a diferença que você pretendia gastar na parcela de empréstimo na compra de um imóvel interessante pode ser exatamente o que você precisa hoje. É o que já estou há seis meses me preparando para fazer a partir deste exato momento.

    abs

    p.s.: Se nesse meio termo você encontrar algo bom e a bom preço, compre. Este Blog se preocupa com os que querem realizar planos pessoais e conservar patrimônio e não se preocupa em informar para efeito de realização de especulação imobiliária. Enquanto naõ encontrar, você deve aumentar patrimônio financeiro, pois o real hoje é moeda forte.

    p.s.2: Alguns de vocês devem ter comprado a Revista Exame de capa escura com mais de cinquenta páginas sobre o mercado imobiliário. Não deu para eu comentar na época. Tinha boas informações. Mas o mais importante é o seguinte. Metade da revista era sobre o mercado imobiliário. Não foi somente oportunidade jornalística de venda de notícias sobre assunto que todos gostariam de ler. Sim, foi um momento oportuno publicar a revista pois não há muita informação sobre o tema. A revista foi publicada há uns três meses. Mas para mim houve incentivo de empresas construtoras e adminsitradoras de imóvel para publicação do assunto naquela dimensão. E isto foi por causa do prejuízo com a queda de vendas, devoluções de imóveis por inadimplemento e coisas do gênero. Isto também é indicativo que reforça que o miovimento de correção não está no fim.

    p.s.3: É importante se ver, de qualquer forma, como evoluem os estoques de imóveis residenciais neste período, como evoluem as construções de novos imóveis residenciais, a quanto descem os juros básicos brasileiros e como evolui o endividamento das famílias brasieliras. Um mix dessas informações quase nunca e somente pontual e raramente disponibilizado para a sociedade influi decisivamente para avaliação das oscilações dos preços de imóveis no Brasil. Estamos acompanhando.

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