Atualização Objetiva da Bolha Imobiliária no Brasil – julho de 2013

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    O “p.s.” do artigo anterior ficou tão objetivo que estou republicando como artigo para facilitar acesso.

    O artigo anterior sobre a bolha foi publicado a partir da publicação da manchete no Morar Bem de 30/06/2013 suscitando que o mercado imobiliário parece caminhar para uma correção de preços, como semrpe defendemos que ocorreira muito antes das Olimpíadas e ainda antes da Copa das Confederações que terminou e Junho de 2013.

    A continuidade dos problemas econômicos mundiais prejudicam o movimento de correção e o posterga, como já sustentamos, pois ainda indu a manutenção de investimentos defensivos, como dólar, imóveis e títulos públicos.

    Se já começamos a tratar de forma mais pública da sedimentação da estabilidade de preços de imóveis em patamares altos e início de pressão de baixa de seus valores, como esse processo se dará no Brasil, com as configurações econômicas atuais?

    Republico então o teor do “p.s.” do artigo anterior, com alguns acréscimos, que resume como o Blog Perspectiva Crítica vê a questão.

    “Importante explicitarmos da forma o mais objetiva possível o que nos parece que ocorre no momento. Há a bolha. Parou o movimento de valorização, o qual começou a parar desde 2011, ano do ápice do movimento de valorização excessiva. Construtoras de imóveis residenciais estão com baixos lucros históricos, algumas vindo de dois anos com prejuízos e os estoques de imóveis estão altos e não baixam. A correção imobiliária parece não ter começado ainda porque a economia internacional ainda está de lado e mal. Por isso, parece estar no ápice o valor médio de imóveis, a partir do que deve haver queda, o que já está sendo cogitado na área, como publicado pelo Jornal O GLOBO.

    Como ocorreria a queda? Acreditamos que a maior hipótese que se apresenta é a de uma desvalorização pouco perceptível, por anos, talvez dez anos, com perda de proporção do valor do imóvel em relação à capacidade financeira das pessoas. Os imóveis ficariam estagnados ou evoluiriam pouco para cima ou para baixo, por talvez dez anos, enquanto as famílias pagam suas dívidas (imóveis e carros recém-adquiridos) e enquanto aumentam sua renda ano a ano, a partir do crescimento econômico. A outra forma seria a partir dessa que já está em evolução. No curso desse processo de esvaziamento natural da bolha imobiliária brasileira, a economia mundial melhora e as bolsas de valores voltam a ter atratividade. Nesse caso, valores investidos em imóveis passariam a migrar para ativos de maior risco. Isso geraraia uma aceleração da baixa de preço de imóveis, ou seja, aceleraria o processo de correção do valor de imóveis. Em todo caso, não há indício de estouro de bolha como ocorreu nos EUA, Europa e Japão. Em todo o caso a desvalorização não deveria ser além de 50% do preço de imóveis atual. A necessidade de as empresas construtoras terem de fazer caixa ou diminuir a pressão financeira da manutenção de altos estoques de imóveis também pode gerar “promoções”, que podem influenciar em uma correção mais rápida dos imóveis e deflagrar o processo mais acelerado de esvaziamento da Bolha Imobiliária. Se houvesse um processo acelerado de correção, a correção máxima poderia acontecer em cinco anos ou menos.

    Estamos monitorando. Qualquer novidade avisamos. Por enquanto o que já fora escrito no artigo “Bolha ou novo patamar de valores de imóveis” apresenta-se atual e válido. “

    É isso. Após o movimento de alta, segue-se a estabilidade de preços em patamar alto. O próximo movimento normal é o de queda para corrigir os excessos que são visíveis no mercado imobiliário brasileiro. Aí deverá se monitorar esse moviemnto também para ver o que é razoável e sustentável e o que não é . Estaremos fazendo esse acompanhamento. Momento histórico bastante interessante.

    Abraços.

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